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远郊地产营销权威发布_远郊地产营销现状(2024年12月精准访谈)

内容来源：魏巍之巅所属栏目：观点更新日期：2024-12-02

远郊地产营销

售楼处那些套路，你中招了吗？（一）每天在地产圈里混，总能见到不少营销套路，真心话越来越少。今天咱们来聊聊售楼处里的那些小把戏，希望对你有帮助。第一印象：金碧辉煌的诱惑 𐟏⊊先问你个问题：如果你去见一个陌生人，第一印象最看重什么？大多数人都会说：穿着和颜值嘛。其实，大家对新房的第一印象也来自售楼处。为什么很多有硬伤的房子，比如远郊的经济型别墅或者商住楼，在新房市场卖得飞起，到了二手市场就没人问津了呢？因为新房有金碧辉煌的售楼处和销售精致的妆容。相比二手房毫无设计感的售卖方式，新房简直碾压二手房，就像淘宝卖家秀和买家秀的区别。我们都是视觉动物，容易被眼睛看到的好感所迷惑。所以进了售楼处，一定要克制，别被那种氛围冲昏了头脑。如果实在忍不住，建议打开手机里的绿中介APP，看看周边二手房的价格，或许能让你冷静一些。沙盘讲解：暗藏玄机 𐟗𚯸 接下来，销售会带你到沙盘前做讲解。这时候，鸡贼的销售可能会问你：“你住在哪片区域？”或者“你对这片区域了解吗？”这看似是套近乎的话术，其实隐含着潜台词：你对这片区域了解的程度会决定如何来给你解读区位。从你的回答中，销售会在心里有个分寸：该以多大的尺度来引导你。一般情况下，销售听完你的回答后会有这样的内心活动：如果你从没来过这片区域：“区位图距离：实际距离=1:5”，比如实际距离地铁站3公里，讲解距离为步行可达。如果你对这片区域有一定了解：“区位图距离：实际距离=1:3”，比如实际距离地铁站3公里，讲解距离为也就1公里多一点。如果你就住在附近：“区位图距离：实际距离=1:1”，比如实际距离地铁站3公里，讲解距离为3公里。所以，建议大家在看盘之前一定要对周边有一定的了解，直接说自己就住在附近，时不时讲几个当地的地标震慑住对方，这样销售就不敢浮夸了。更多新房套路，敬请关注明天的系列报道。也可以关注我的公主号和我互动哦，公主号和百度同名。

买房那些事儿：我的第一套房经历买房的初衷作为一个打工人，我已经在都市里摸爬滚打了十年有余。虽然财务上还算自由，但每天下班后快节奏的生活让我越发渴望拥有一套属于自己的小房子。于是，在这个地产界俗称的“金九银十”时节，买房的念头越发强烈。如何选择楼盘说实话，一开始我对看房、买房、定房这些事儿还挺模糊的。于是，我咨询了很多同事、朋友，还有熟悉地产的朋友。大家推荐的套路基本是“地段—生活配套—户型—品质”这样的顺序。因为我喜欢主城区，而且工作也在二环，所以主城区的配套设施明显比远郊的新区要好很多。趁着今年最后两个假期，我出门看了十几个盘。坦白讲，很难不为某家坝CBD的宏大蓝图心动，又很难不被今年火热的北京路豪宅吸引。但最终，我还是决定房子是买来自己住的，生活半径内要有地铁、有商圈、出门聚会出行方便，不会太堵太闹都要兼顾。抉择时刻：中海汇德里118㎡在中海汇德里的样板间里，我简直找到了家的感觉。大横厅的设计满足了我对家的所有需求：阳光能晒到客厅里、运动空间足够大、Max家庭影院都能满足我，LDK的设计没有什么浪费空间。看到样板间后，我的心情从想买50%→越看越心动80%→就它了没有之一100%。后来我还带父母看了几次，麻烦置业顾问（超nice专业的）解答了父母的疑惑和不放心。中海的品牌和品质在业内风评很高，后期物业也是中海物业，我觉得比较放心。中海汇德里的营销中心是新式建筑风格，我超级喜欢。以后从龙华路回家，向上看着它，像一座浮岛，美丽又纯粹，打破对生活限定的条条框框，成全自己成全热爱。总的来说，买房的过程虽然有点波折，但最终我还是找到了心仪的房子。希望我的经历能给大家一些参考和帮助！

苏州买房必知的12条忠告，别错过！ 1. 𐟏 买房要看地段！地段！还是地段！选择那些已经成熟配套的地段，生活便利，商业、交通、教育都齐全。开发商描绘的未来规划可能只是自欺欺人。 𐟏栦Š•资买房已成为过去式，房产回归居住属性。别再听信那些鼓吹某区域能增值的人，经济形势下这些人不是蠢就是坏！ 𐟒𜠨𔷦쾤𙰦ˆ🨃𝧔襅짧漢‘一定要用！虽然现在商贷和公积金利率差别不大，但长期下来能省不少钱。如果销售不愿意让你用公积金，可能是嫌流程麻烦。 𐟔 新房楼盘的备案价格、实际楼层售卖情况都能从房管局官网查询到，可能有短暂延迟，但基本准确。别被忽悠或被迫选择靠近不利因素的楼栋或采光差的楼层。 𐟚련🜧滨🜩ƒŠ区楼盘，这类房产非常滞销，缺少后期接手流通性，购买力支撑不足，价格跌起来也会最狠。 𐟓Š 买新房前一定要查开发商口碑和经营情况。近几年民营房企倒闭的差不多了，地产市场已进入国央企开发的主场，这关系到后期是否能按期交付，房屋质量是否达标等问题。 𐟏ᠤ𙰥𗲧𛏦ˆ为现房的小区要慎重考虑。新房建设时就开始销售，从建设到交付一般需要2年左右周期，热门楼盘一般都会在交付前售完。如果都成现房了还有很多房源，不是溢价高就是存在很多问题。 𐟎’ 在建设中的新房楼盘的“书包”在交付前不允许承诺一定会上哪个学校，后期会根据实际生源情况统筹安排。口头承诺的什么名校旁就不要完全相信了，这种例子导致维权的在新区、姑苏所谓的“核心”板块很多。 𐟒𐠦�𘸩斤𛘤𘍤𝎤𚎲0%，最近涌现了很多首付几万甚至零首付的楼盘，这是一种新的“营销方法”，通过让客户多贷款的方式降低购房门槛，地段一般都很偏远，销售情况不佳。 𐟓⠥䧥𘺨😦œ‰哪些需要注意的点呢？评论区大家一起讨论下。

青岛房产“三道贩子”的十大忽悠套路什么是“二道贩子”？在房地产领域，这就是中介，也叫分销。买房子找中介很正常，因为开发商的推广费不会给普通客户，而靠谱的中介能帮你选楼盘、谈价格。地产中介不是赚差价，而是开发商的营销渠道，跟着他们反而能省钱。那么，什么是“三道贩子”呢？山东省内的很多购房者通过企业宣讲、地推等方式，被吸引到青岛，甚至有大巴车、小汽车一车车地运到青岛。这些购房者要么自己带客户去售楼处，要么把客户转给当地中介。这对青岛的经济发展确实有帮助，但由于不专业和洗脑式推广，对青岛房地产的口碑影响很大，更是坑了买房人！以下是一些常见的套路话术，总结了10句：西海岸新区房价1万，咱们家乡也一万，但这里的经济发展和城市面貌简直天壤之别，你不买就失去了发财的机会！西海岸新区“再造一个新青岛”，GDP如果放在山东地级市中排名，可以排在青岛、济南、烟台、潍坊、临沂、济宁之后，排到第7名，超过其余10个地级市，可谓富可敌市。胶州上合是国家战略，房产价值最高，现在买了，等着数钱吧！海洋活力区、蓝色硅谷是青岛目前海洋经济的中心，这么便宜的地方，是北方最好的区域，就是以后的“崂山区”。红岛街道和高新区西片区（东片区还不错），这么好的市级配套，你不能否认就是“宇宙中心”！辛安中德板块会因为“第二条海底隧道”的修建而腾飞，房价不可估量！黄岛北、崂山东、李沧西，这些地方房子才不到一万一平，你说你买了还能陪吗？你说青岛的老破小还可以拆迁？想啥呢，先拆工厂，也不可能拆老房子啊你买这个远郊区别墅才200万，这可是个别墅，还带院子，归隐山林，以后再也没有这个机会了！你看看你买的这个房子，周边就是大学城，将来肯定涨价！欢迎补充转发，警惕“三道贩子”忽悠外地朋友！

昆明楼市回暖：政策利好与市场竞争加剧昆明的房地产市场最近呈现出一些有趣的特点和趋势，我们来详细看看。市场回温明显 𐟓ˆ 新房市场：根据昆明市住建局和克而瑞的数据，2024年10月，昆明卖出了近3300套新房，环比大涨约70%。网签面积达到了44.86万平方米，这是近一年来的峰值，同比涨幅高达87.3%。成交金额方面，全市新建商品住宅成交金额环比上涨了62.3%，主城区更是涨了68.1%。二手房市场：10月的看房人数环比上涨了30.2%，涨价房源数量增多，降价卖房的业主减少了。虽然市中心的核心区房价曾下跌，但整体市场热度有所提升。政策利好推动 𐟏›️ 首付比例降低：全省首套、二套房贷款最低首付比例统一降为15%，降低了居民购房门槛，激发了市场活力。存量房贷利率调降：10月底前完成全省存量房房贷批量调整，为购房者减轻了经济负担，增强了购房者信心，也传递了稳定房地产市场的信号。初步测算，这次批量调整为全省借款人减少了房贷利息支出约60亿元。区域发展不均衡 𐟌† 房价差异：从各区域房价来看，市中心及配套设施完善、资源丰富的区域房价相对较高。例如五华区2024年11月二手房报价为13420元/平方米，新房报价为17034元/平方米；西山区二手房报价12616元/平方米，新房报价18825元/平方米。而一些远郊区域房价则相对较低，如安宁、嵩明、富民等区域的房价在几千元每平方米不等。市场热度：从市场热度来看，主城区和发展潜力较大的新兴区域如呈贡等，受到购房者的关注度较高，交易相对活跃；而一些偏远区域的房地产市场则相对冷清。市场竞争激烈 𐟏ƒ‍♂️ 库存压力：由于过去一段时间房地产市场的低迷，市场上存在一定的库存压力，尤其是新房扎堆的区域，房企之间的竞争较为激烈，价格战频繁。创新营销：为了吸引购房者，房企在产品打造、配套设施建设以及营销策略等方面不断创新和优化，提升项目的竞争力。例如，一些项目注重提升住宅的品质和舒适度，增加智能化设施、改善社区环境等。未来发展预期向好 𐟌Ÿ 政府支持：政府对房地产市场的关注度和支持力度不断加大，积极推动房地产市场的平稳健康发展。10月31日，昆明市委书记刘洪建主持召开“房地产工作专题会”，研究部署全市房地产业平稳健康发展工作。总的来说，昆明的楼市正在逐渐回暖，政策利好和市场竞争加剧的同时，也面临着一些挑战。未来的发展前景还是值得期待的。

𐟏 南宁购房，明智选择，避免误导𐟚늰Ÿ”购房者在南宁选择房产时，务必保持清醒头脑，不被营销策略所迷惑。对比近年房价，虽然有所上涨，但市场上仍存在低价房源，值得密切关注。𐟒ኊ𐟌篸疫情后经济恢复，部分房产降价，若资金充裕，可考虑抓住这一难得的机会。但随经济恢复，这样的机会将减少，所以行动要快！𐟏ƒ‍♂️ 𐟓Œ明确自己的购房需求是关键：工作便利就选近公司地段，重视教育就关注学区升学率，换房则追求更高舒适度与品质。𐟏ኊ𐟚멁🥅盲目投资远郊文旅房产，除非资金充裕且无其他用途。保持理性购房心态，别指望房产即刻升值。视房产为生活必需品，自购入起就面临贬值可能，这样想就能避免被误导啦！𐟒က