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地产营销阶段权威发布_13种常见营销手段(2024年11月精准访谈)

内容来源：魏巍之巅所属栏目：观点更新日期：2024-11-27

地产营销阶段

碧桂园清城区项目营销策略分析 𐟓ˆ 房地产市场背景自改革开放以来，中国房地产市场经历了快速发展的阶段，成为国民经济的重要组成部分。随着居民生活水平的提高，人们对居住质量的要求也日益增长，为房地产行业带来了新的机遇。 𐟓š 理论基础与文献综述市场营销组合策略：从4PS到7PS的发展，强调了市场营销理论的系统性和跨学科性。国内外研究现状：分析了国外对房地产市场营销的全球视角和国内对政策、市场规范性的研究。 𐟔 研究内容与方法研究内容：包括绪论、营销策略实施现状、问题分析和优化建议。研究方法：采用文献研究法和个案研究法，确保研究的深度和实践指导性。 𐟓‹ 碧桂园清城区项目营销问题分析产品策略：定位高端，注重生态建设和住宅质量。定价策略：受政策影响，定价需满足盈利目标同时推动区域市场发展。渠道策略：线上线下结合，直接销售渠道为主。 𐟔堥혥œ詗˜ 配套设施不完善：影响居住体验和市场销售效果。品牌效应不足：新项目缺乏实体展示，难以吸引消费者。市场接受程度缺乏考量：市场调研不充分，导致项目吸引力不足。营销人才供给不足：影响营销策略的有效实施。 𐟚€ 优化方案完善周边基础设施：提升居住便利性，增强市场竞争力。形成品牌规模效应：通过个性化宣传和客户评价提升品牌吸引力。考虑周边市场接受能力：以市场需求为导向，制定市场开发策略。加大营销人才吸引力：提升员工营销能力和吸引优秀人才。这次的分享就到这里！

楼盘到访量、成交量大增：津城楼市迎来“黄金周” “金九银十”是传统房地产销售旺季。9月26日，中共中央政治局召开会议，释放明确信号，要促进房地产市场止跌回稳，强力提振了市场预期。这个国庆假期，津城楼市也迎来“黄金周”。从市有关部门获悉，自9月26日至30日，我市商品房成交量较前一周增长37.7%；其中，商品住房增长25.3%。据网签数据，国庆假期前6天，我市新建商品住宅价格同比上涨4.1%。　　记者走访多个楼盘售楼处了解到，在政策利好影响下，国庆假期以来不少楼盘项目的到访量和成交量大幅增加，热门楼盘出现停车场没有空车位、销售中心坐不下等情况。“VIP接待室坐满了看房者，销售/渠道团队全员上岗带看。”位于南开区海光寺某楼盘的项目营销经理尹悦说：“今年国庆假期项目人气明显提升，看房者主要以大户型改善需求为主。结合政策加持，我们在节日期间阶段性推出了国庆一口价房源，日均到访量提升了3倍左右。有不少家庭把出游计划改成了组团出来看房，明显感觉到客户对于购房的热度有所提升。” 　　今年以来，我市房地产市场表现亮眼。1—8月份，我市新建商品房销售802.84万平方米，同比逆势增长1.7%，增速在全国31个省、自治区、直辖市中排名第二，交易规模和增速均居华北各城市首位。　　业内认为，天津城市基本面优势大，区域位置依托京津冀，对周边城市的辐射作用强，外来人口购房比例达到30%。近两年，城市发展提速，人口加快流入，市场需求旺盛，天津房地产市场率先完成筑底，实现逆势增长。　　“我们深耕天津多年，布局的项目已达50余个，在河西、南开、红桥等区域打造了一批热销项目。”中海地产营销负责人朱明涛表示：“今年国庆假期，各项目的来访量和成交量比平常周末增长约125%。假期前6天，到访客户超过1500组，总成交金额达到6.2亿元，创下历史新高。” 　　不断优化的调控政策，为天津创造了稳定、健康的市场环境，楼市信心正在加速回归。“售房业主的预期明显提升，交易价格更加坚挺，二手房的挂牌和交易价格都呈现稳中有升的趋势。中介机构的经纪人也忙了起来，工作量是平常周末的两到三倍。”中原研究院院长高飞表示：“二手房市场活跃将促进卖旧买新的梯次消费，形成更良性的循环，更好满足市场上各类刚性和改善性住房需求。” 　　随着政策到位、利好加持，天津房地产市场“银十”行情可期。（据10月8日天津日报）

赵同学留学逆袭：5所名校offer攻略 𐟌Ÿ留学逆袭案例：赵同学的5所名校offer攻略！姓名：赵同学申请背景：学校：西安外国语大学专业：英语专业 IELTS：7.0 GMAT：650+ 录取院校：香港大学---市场营销香港科技大学---全球运营管理香港大学---酒店与房地产管理香港中文大学---市场营销香港中文大学---酒店与房地产管理选校环节 𐟎对于赵同学来说，选校阶段是最为纠结的部分。早前咨询的一些大型机构并不专业，甚至对赵同学的学校选择存在误解。尽管外界的评论对赵同学不公平，但我们的团队成员并没有因此生气，而是继续提供细心的服务和专业的态度，耐心等待录取结果。文书环节 𐟓 对于转专业的同学来说，文书的重要性不言而喻。赵同学申请的是市场营销和管理方向，缺乏相关经历。我们的团队深入研究了赵同学的背景，挖掘出许多与市场营销和管理相关的校园经历和实习经历，最终制作出一套说服力十足、表达地道的文书。这对赵同学的成功申请起到了决定性的作用！留学申请的挑战 𐟌 在留学申请的路上，选择一家真心服务的机构是有难度的。很多同学在其他机构咨询过或者申请过都被否定后，才找到我们。我们总是希望把原本背景优秀的同学输送到国外优秀大学，为他们锦上添花；而对于申请背景不是那么好的同学，则是要送他们到相对来说更好的学校。这就是我们一直主打的口号“逆袭”。在留学行业里，我们总是扮演着力挽狂澜的角色。选择一家专业的留学机构，可以让你的留学之路更加顺畅。

楼市快递：前9月业绩继续筑底，利好政策带来转机！纵观今年前三季度，房地产市场整体仍处于弱势整理阶段。上半年，新房市场供应和成交双双处于低位。进入下半年之后，市场仍然处于低位震荡，前9月百强房企实现销售操盘金额26338.2亿元，同比降低36.6%，分季度来看，百强房企前三个季度的业绩规模均保持在历史低位。⠊从企业表现来看，9月百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中央国企以及部分境外优质民企表现出较强的抗周期韧性。⠊整体来看，2024前三季度购房者信心和预期都处于低位。而在9.24国新办新闻发布会以及9.26中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”后，存量房贷利率下调、首付比例降低以及9月最后两天北上广深一线城市调整限购政策等利好消息显著提振了市场信心。⠦ˆ‘们深圳春海隆商业地产投资机构房地产事业部团队认为，四季度企业仍应积极营销、提升优惠力度、加强产品力打造以促进项目成交去化。 2024年前三季度，房地产市场继续处在低位调整。1-9月行业百强房企累计销售操盘金额26338.2亿元，同比降低36.6%，降幅较8月基本持平，较于上半年所有收窄。但作为房地产传统旺季的9月，TOP100房企实现销售操盘金额2517.2亿元，环比微增0.2%，业绩表现不及往年同期。分季度来看，前三季度尽管政策面持续优化，但市场的反应却并不积极，百强房企前三个季度的业绩规模均保持在历史低位，房企整体业绩压力仍然较大。 ⠥…𖤸�줸‰季度业绩表现相对更好，单季度同比降幅28.6%，为前三季度降幅最低。百强入榜门槛继续下降，且各梯队门槛值均创下近年来新低。2024年1-9月销售操盘金额百强入榜门槛值为49.9亿元，同比降低39%。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低49.7%至640亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低41.1%和43.3%至178.3亿元和106.3亿元。从企业具体表现来看，截止前三季度，百强房企中累计业绩同比下降的企业占比超过了9成，值得注意的是，不仅民企，央国企也面临失守，业绩大幅下滑。⠥…𗤽“到单个企业，往年表现坚挺的优质企业也出现了颓势，例如央企代表保利发展1-9月累计实现签约金额2421亿元，同比减少27.1%；国企代表越秀地产1-9月累计合同销售金额约782亿元，同比减少30%。⠲024年1-9月全口径销售金额超1000亿的企业仅6家，其中超2000亿仅1家，而2023年同期全口径销售金额超1000亿的有14家，其中超2000亿的有5家，最高一家超3000亿。所以，楼市企稳回升是表象，值得打一个大大的“？”！

新书推荐丨《关键点合规：房地产开发合规实务指引》近日，由中伦律师事务所合伙人吴方荣律师主笔撰写的《关键点合规：房地产开发合规实务指引》已正式出版发行。本书汇集了吴方荣律师在房地产行业20余年的法律实务经验，可供读者详细了解房地产行业的实操细节与运行规则。房地产行业作为政府行政部门高度重视及监管行业，自房地产项目的获取、规划报建、建设施工、销售交付至物业管理阶段，均不同程度受到相关行政部门的监管。房企本身需具备较完备的合规体制，方能从容应对各项监管要求。实际上中国房地产市场经历过高速发展时期，现已进入政府全面强监管的时代，多项法规、调控政策陆续出台，但大部分房企却仍未意识到政府合规监管的重要性，甚至忽视相应监管要求，导致触碰法律红线，一经处罚即需缴纳高额罚款、还有责令整改、记入诚信档案、甚至承担刑事责任。对房企而言，该法律后果都不可承受且难以弥补。同时，部分房企高级管理人员、业务主要负责人员亦可能承担罚款、被限制人身自由等法律后果。本书旨在为房地产开发中可能出现的重大行政、刑事风险提供合规预防，以及出现风险后的纠正机制。本书可为各大房企的前期、投资、营销、运营、设计、商管、法务各条线的管理层，及本行业相关的法律服务从业者提供有益参考。「新书推荐」新书推荐丨《关键点合规：房地产开发合规实务...

高新三期楼盘抢客大战：价格战还是营销战？最近，高新三期的房地产市场真是风起云涌，尤其是面对当前不确定的市场预期和下半年二手房的集中挂牌，开发商们的抢客大战愈演愈烈。原本就有限的购买力，在4-6月的年中冲刺阶段更是显得紧张。在这个过程中，一些地段和品质一般的楼盘已经开始“躺平”，纯粹依靠某壳的力量。而那些位置好、产品好的楼盘，抢客的竞争更是激烈。昨天，天青云麓刚刚公示了备案价格，某海就开始吹风报价2.2-2.6万/平米，真是有点不讲武德。这也从侧面反映了高新三期竞争的激烈程度。开发商们眼中的客户就像一只只“羊儿”，生怕你跑了，因为“羊儿”变少了。所以，降价成为最直接的抢客手段。几乎还没开盘，特价活动就已经上演，折扣市场聚焦，中介合作加快去化周期，抢客大战早已烟雾弥漫。清明节刚过，我就预估五一假期会有更多所谓的总经理特价房源出现。兄弟们，有没有嗅到什么味道？前两年有些区域也出现过类似的情况（点到为止）。前几天一个朋友看完云麓，再去看某海，连价格都没出来就让这位美女交了“许愿”金，可见市场竞争到了什么程度。我预估，后期高新三期的价格不会降，但折扣会上演。过去客户多楼盘少，主要集中在瞳北的核心位置，而今瞳北、瞳西、瞳南遍地都是盘。在这样的抢客大战背景下，还能以备案原价销售的项目早已屈指可数。即使是核心板块的热门楼盘，实际成交价也会相应优惠，比如冻资、开盘、车位券等折扣加码。部分卖不动的项目也会推出首付分期活动。所以，高新三期的置业顾问蓄客周期不断前置，这一轮抢客大战不仅发生在售和未售项目中，连售楼部营销总都对未来预期不确定性而发愁。因此，地段、书包和品质成为客户关注的重要问题。从户型设计到园林景观，产品力“内卷”正不断升级。买房的核心就是买对，无非就是等时间兑现。有些人第一套房就烂尾，毫无招架之力；有些人第一套房就高位站岗没有流动性，卖不掉。所以，宁可不买，不要慌不择乱地买错。因为即使全款购入，未来亏损也是毁灭性打击。关注橙爸晚上的干货直播，一起分享学习吧！

我的职涯路径是从要求专业知识的岗位（上班）变成收入靠自己创造的营销（digital marketing+ online business）再变成投资（房地产/股票）。 1. 上班需要学历 2. 营销/做生意不需要学历 3. 投资不需要学历，但需要钱我不厉害，就是普通人。但对我自己来说，3比2赚钱，2比1赚钱。但是学历，或者说知识/认知、自学力，对做2. 3. 非常有帮助。做business虽然赚钱比上班多，但不见得比上班轻松。因为市场很残酷，没有浑水摸鱼的空间。我做online business时，是我学到最多东西的时候。从做网站到产品开发，从营销到引流变现。那时我总算搞明白了，怎么从头到尾做出一个简单的商业模式。我对商业的理解，不再只是书本上的知识，变成了实践。而3.这个阶段，我反而比2.的阶段摸鱼多了。有足量的本金，赚钱还是相对省力的。对大部分上班的人来说，就是上班积累本金+相对省力的投资，就可以了。第一桶金有了，投资在对的方向，开始复利滚雪球后，你会很意外，有时不怎么花力气的投资，赚到的比你上班x年还多。「互联网创业」「赚钱与成长」

𐟏 贝壳跨界入局房地产开发𐟔劰ŸŽ‰恭喜贝壳！在多次土地竞拍后，终于成功拍得土地，正式进军房地产开发领域啦！𐟎‰ 𐟓…就在7月30日，西安的未央区有两宗商住地挂牌，贝壳凭借出色的表现成功拿下。这不仅是贝壳在土地拍卖市场上的首次胜利，更是其房地产业务拓展的重要一步。𐟚€ 𐟤据悉，贝壳将与绿城携手合作，绿城负责代建，而贝壳则提供资金和营销支持。这一合作模式为贝壳的房地产业务注入了新的活力，也展示了其在房地产行业的深厚实力。𐟌Ÿ 𐟌贝壳表示，其旗下的贝好家目前正处于前期探索阶段，主要关注一二线城市的合作机会。西安的“纬二十七街”项目就是贝好家在“1+2”模式下的一个典型合作案例。通过提供基于大数据的C2M产品定位方案，以及资金和营销服务，贝壳正在积极参与房地产市场的竞争。𐟒ꊊ𐟌꯸随着贝壳的强势入局，房地产开发行业又将迎来新的挑战和机遇。这条房地产行业的“鲶鱼”究竟能掀起多大的风浪？让我们拭目以待！𐟌Š

世茂天樾房产证难题：能否顺利拿到？ 𐟌🠲020年，世茂天樾的商业推广视频曾引起广泛关注，但营销策略的频繁变动让一些业主感到不满。然而，随着世茂集团的财务问题，交付的房屋至今未能拿到房产证，承诺的会所和健身房也踪影全无。 𐟏⠤𘖨Œ‚天樾的开发商最初是粤泰地产，后在2021年的房地产调控下，粤泰地产将项目转给了世茂集团。然而，世茂集团在2021年的房地产三道红线下，接连暴雷，导致交付标准大幅下降，延期交付、电梯质量、会所装修等问题层出不穷。 𐟓œ 世茂天樾位于越秀区，作为二手次新房，如果未来能解决房产证确权问题，其在二手市场上的竞争力依然强劲。考虑到新房的购买成本（13-16万元），二手市场的价格可能会有所下降，对于急于用钱的投资者来说，这是一个有吸引力的机会。 𐟌Ÿ 尽管世茂天樾在2020年的新房阶段并不被看好，但其所在的地理位置和未来的发展潜力仍然值得关注。如果楼盘能顺利拿到房产证，其二手市场的表现有望恢复。 𐟓‰ 根据市场分析和业主反馈，世茂天樾的评分暂定为7.0分以上，但由于开发商的财务问题和延期交付等问题，暂时给予6.0分的评价。未来，如果问题得到解决，评分有望恢复到7分以上。 𐟔 总的来说，世茂天樾在二手市场上的表现仍有待观察，但其未来的发展潜力依然存在。对于投资者来说，这是一个值得关注的楼盘。

INTJ的职场进化史：从迷茫到自信满满 𐟌Ÿ 我的职场经历和总结，希望能帮助到同样在奋斗的你们。这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代，我们幸运地见证了这一切。在这个多元化的世界中，无论你处于什么阶段，都要让自己更加多元化。早期INTJ的困境 𐟌篸作为刚毕业的大学生，我面临着职业生涯的起点。INTJ的性格让我在就业方向上感到迷茫。我尝试了多种职业，但总觉得不合适。设计师的工作让我感到压抑，因为我不喜欢与人交流。于是，我决定听从内心的声音，找到一份能让我与人沟通的工作。在业务工作中，我有幸与一位营销总监交流，这让我看到了未来的方向。我决定专注于房地产行业，因为我看到了这个行业的潜力。职场新人的挣扎 𐟒ꊊ作为职场新人，我在房地产行业开始了我的销售生涯。INTJ的特质让我在初期感到非常不适应，因为我不擅长与人交流。销售是一个优胜劣汰的岗位，做不好就可能被淘汰。我的销售业绩不佳，但幸运的是，公司给了我一次机会，让我从事督察岗位。这个岗位让我有机会观察和学习同事们的工作方式，逐渐培养了我的耐心和观察力。学习和成长 𐟓š 作为INTJ，我们的学习能力是非常强的。即使在销售岗位上，我也没有放弃学习。一次偶然的机会，我接到了一位业主的电话，咨询关于土地证的问题。我记下了她的联系方式，开始四处咨询相关问题，并最终解决了她的疑惑。这件事让我意识到，客户的问题是激发我学习的好机会。同时，我也因为这次成功的解答而获得了正向反馈，这让我更加自信。升职加薪的秘诀 𐟒𜊊升职加薪是我自己争取来的。我分析了销售部的架构，发现策划岗位的晋升路径更有利于我未来的发展。于是，我决定转岗做策划。虽然我只有一年多的销售经验，但通过包装自己并投递简历，我成功跳槽到了一个新的公司，并拿到了更高的薪水。这次经历让我明白，职场竞争是激烈的，但只要认真分析局势，选择对自己有利的竞争环境，就能减少敌人，增加胜算。总结 𐟓 作为INTJ，我们的职场之路可能充满了挑战，但只要我们不放弃，不断学习和努力，我们就能找到属于自己的位置。希望我的经历能给你们一些启发，让你们在职业生涯中更加自信和坚定。

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