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楼王营销方案权威发布_目前最火的营销方案(2024年11月精准访谈)

内容来源：魏巍之巅所属栏目：观点更新日期：2024-11-30

楼王营销方案

亲戚都夸好的房子𐟏ᠤ𛲦𚥤駛Š府这个国庆假期，我几乎把惠州的楼盘都逛遍了。问我哪里好玩？准没错！今天跟着叔叔阿姨去了仲恺天益府。他们说要带我去看看他们心仪的房子𐟏ᣀ‚ 一进门，小侄子就被营销中心里的儿童乐园吸引住了。现场布置得满满的国庆节氛围𐟇谟‡𓯼Œ不愧是仲恺的顶级豪宅。走在观景长廊上，看着中式风格的园林设计，真是美不胜收。走到最里面，这个区域种满了名贵的日本进口罗汉松，树龄都有150年！难怪长辈们这么喜欢𐟒•。我们看了那套126平的三房两厅两卫，阿姨直呼喜欢主人房的那个衣帽间。果然，女人的衣服永远不够放系列𐟘€。还有1号楼的楼王，2梯3户，面积142㎡和171㎡，户型稀缺，都能看到园林景观𐟘。楼下就是1.8万㎡的市政公园，集萃活力广场、全民运动场等设施，打造多功能活动场所。不怕没地方散步啦！家长们最关心的教育问题也不用担心，楼下就是省一级重点中学：仲恺中学，汇聚顶级教育资源，名校为邻。第一太平戴维斯提供豪奢物管服务，管家式一对一的星级服务，保障每一位业主的居住安全！想了解的可以去看看啦！ 𐟏᯼š仲恺天益府 𐟓：惠城区仲恺五路126号

买新房的那些坑，你踩过几个？𐟤” 每次去售楼处，总感觉人山人海，大家都在抢着买房。但当你问销售还有几套房子时，他们总是说只剩这几套了。这到底是怎么回事？今天我就来给大家扒一扒开发商的那些“套路”。销售周期和卖房顺序𐟏 首先，了解一下开发商的销售周期：拿地——蓄客——开盘——清盘。每个项目基本都是从拿地开始宣传，挖地基的时候售楼处就开始蓄客，等到蓄客到一定程度，开发商才会去申请预售证，然后开始开盘。记住，没有预售证的楼盘千万别买！开盘之后，开发商通常需要1-2年甚至更长时间来完成清盘。饥饿营销：逼定你买房𐟔劊开盘的时候，开发商一般会先卖那些不好的房源和楼层。为什么呢？因为刚开始开盘时，蓄客已经足够多，这类房源被卖出去的概率最大。然后通过饥饿营销告诉你只剩低层、中层、高层这3套房子，售楼处的销控表上也贴满了“售罄”标签，销售还会把他们工作群里的聊天记录给你看，证明形势有多么紧迫。总之，一切看起来实在太火了，完全不给你更多的选择，在现场氛围影响下，你的大脑来不及思考，就匆匆下单。这个套路就叫“逼定”。低开高走：承前启后𐟓ˆ 把不好的房源“逼定”卖出去之后，开发商就要把中间层次的房源拎出来，给他们包装出各种优势，开始酝酿涨价。因为位置越好、楼层越好、户型越好的房子肯定更好卖，这样既把之前犹豫的目标客群吸引过来，给前面已经买了的业主增添信心。同时，这样也会给那些犹豫中的目标客群营造紧张感，生怕开发商后续会继续涨价。楼王：最后的回款压轴𐟏† 前面的房子能卖的都卖出去的，开发商会在第三阶段卖最好的那批房源。不管这批房源涨不涨价，它都是整个小区最优的，所以即使当前蓄客已经不如开盘时期那么多，开发商也相对不愁卖，于是在这个阶段又顺利拿到一批回款。最后剩下的部分，他们就需要慢慢清盘。小贴士𐟓 看房时可以带着老人、孩子一起去，如果老人觉得不舒服，孩子也哭闹，就别买了！毕竟买房是大事，别被那些套路给忽悠了。希望这些小知识能帮到你们，买房不易，且行且珍惜！

济南改善盘大揭秘：性价比与效果双重考验最近济南的改善盘真是集中上市，价格也大幅回调，本来以为改善房的好日子来了，结果发现现实并非如此！济南的改善盘数量不少，但质量参差不齐，真正能卖得动的也就几个，大部分真是让人无语。能卖得动的盘 𐟏ኤ🝥ˆ驙‡誉：这个盘能卖得动，原因很简单，不管你吹得天花乱坠还是用什么高档材料，客户最终还是要看实际感受。保利143平米的2号楼楼王已经加推，价格2.8万多一点，还送储藏室，比之前几栋楼便宜了小两千，总价400万出头，性价比很高，算是核心区最佳选择之一。悦澜山：首开之后假期第一天，贝壳平台就卖了5套多，原因也很简单。500万以上的客户首先看到项目展示效果不错，再加上其他竞品太弱，自然就选择了这里。保利云山璟誉：这个盘有点可惜，152平米的户型卖得很好，但大面积的就有点麻烦了，主要是地理位置的限制。总体来说，这个盘依然是表现最好的之一，总价400万出头，是第二选择。凤凰路壹号院：目前展示区开放又推迟了，可能真在精雕细琢。如果这个盘展示效果不错，再加上理想的价格，绝对能冲击年底最佳楼盘。地块条件很好，圈层定位纯粹，地理位置也不错，周围建设也还行，主要缺个能不能做出好产品的信心。笨蛋开发商 𐟤梀♂️ 云顶一号：能不能搞搞特价？别人都下调了2000，你自己涨两个点，干嘛？不想卖直说啊！三发和悦府：不想卖就别卖了，洋房就这样展示？让客户看个混凝土结构吗？山高尊御府：当客户是啥子嘛？你说铝板+玻璃幕墙？如果偷工减料做出来，还不如真石漆效果，丢人不，无语！客户要的是效果，这种企业真的没有一点点水平，谁3万+买他的高层，我能笑一年！银丰玖玺城：做不到请不要承诺，哪怕只是虚假一点点也行，豪宅变刚需，真是神操作。这一点请学习一下云顶一号，人家营销部门是傻子，但是施工部门是王者啊，用的啥全部告诉你且展示了。反而你除了嘴啥也没有！中信泰富九著：看来省博西他是一点兴趣没有了，本来以为它希望最大，还是算了吧。怎么评价？如果不是豪宅请别卖豪宅的价格可以吗！总结 𐟓 核心区这些盘里，能有希望的也就4个，保利目前143平米最有性价比，悦澜山属于展示和信任度最高。其他盘要么质量一般，要么价格不亲民，真是让人无语。希望大家在买房时多留个心眼，别被那些花里胡哨的宣传给忽悠了。

国宾新房战局：保利搅局，谁能笑到最后？国宾板块的新房市场真是热闹非凡，产品同质化严重，优缺点也几乎雷同，缺乏鲜明的特色。到了2024年，市场上又涌现出了一批新秀，尤其是保利这个搅局者，真是让人捉摸不透。保利西堂和煦就是其中的佼佼者。143平的户型优惠后精装总价300万，170平的楼王总价仅400万，这样的价格优势让其他楼盘望尘莫及。不仅如此，西堂和煦的109平套三双卫和127平套四双卫优惠后价格也不到240万和280万，单价大约2.2万，把原本站稳2.5万的国宾新房价格又往下拉了几大千。虽然西堂和煦的品质不错，优惠后的价格也很吸引人，性价比高，去化情况也挺好（62.4%），基本没上什么渠道，唯一的小瑕疵可能就是距离地铁稍远。不过，买国宾新房的客群中有很大一部分是高新西、郫都的中产，工作稳定且收入高，自驾居多，所以地铁距离对他们来说并不是特别重要。保利在国宾目前有两个盘：保利西堂和煦和保利创展国宾和煦。后者离地铁站很近（金周路，未来2/9双线换乘），而且交房时间也早一些。不过楼盘规模不大，单价更高，看个人接受程度。我有个粉丝因为急着要婚房自住，所以就选择了西堂和煦。鼎能国宾天韵当初应该趁着没啥竞品降价促销的，现在除了地铁概念，没任何亮点了，营销策略失误。不过现在也开始对标保利的降价策略，只不过品牌和产品上仍有槽点。此外，华侨城熙成里和中国电建国宾华曦府也是两个搅局者。国宾华曦府是电建开发的纯新盘，面对激烈的楼市环境，优惠后单价比卷王西堂和煦高出了三四千。华侨城熙成里的品质得到了认可，但价格略高（地价高），超出了购买力的预期，现在还在观望到底是做时间的朋友慢慢去化，还是血战到底薄利多销快点跑路。今年还有中铁拾贰宸和地铁TOD住宅要上市，国宾板块的竞争真是越来越激烈。以前200多万只能买二手，现在实打实地可以买改善新房，等等党终有春天，有兴趣的可以找我详聊分析具体买法。

中环天宸新规首秀：是惊艳还是拉胯？作为华润在新规后面世的1号作品，中环天宸早早开始宣传造势，吸引了不少人前往踩盘。除了客户，现场还有不少中介𐟤㣀‚ 区位分析𐟓 项目位于成华区二八板块，周边配套成熟。地块方正且不临铁路，算是区域内素质最好的地之一。对口双林小学馨韵校区，小升初成华3片，基本上成华区最好的初中都在这个学区。规划配套𐟏˜️ 项目占地82亩，容积率3.0（有点高）。西北角挂了一圈大高T3，冲量的同时也能控制户型面积；其余楼栋为中高T2。整体楼间距不错，还有大中庭，尤其是楼王坐享南北两个景观中轴，视野高达120米。虽然定位首改，但项目巧妙地抬高了场地，减少道路对住宅的影响，同时做到了三进院落归家，很有气势和仪式感！社区配套也参考高端改善项目，设置了无边泳池。产品设计𐟏 之前看网上介绍，项目主打新规20%板率（老规15%）下的户型升级，但实地感受后，觉得Bug更多。大高110+123：升级3梯实现T3独梯入户。110㎡做到了成都首个角厅三房，户内感受挺大，但由于核心筒没有拉开，110和123之间对视严重。同时110鼻子户南侧为了做一个空中花园，第二卧室采光一般。中高128+143： 128为横厅，交标的景观阳台没有拉通（未来需要封窗才好用），生活阳台通过电梯厅偷送观感一般（可以对比看同区域越秀#天悦云萃二期）。 143在新规下没有做到双套房，入口玄关走道偏长。另外如果南侧次卧保留，X空间不放个钢琴或者酒柜就浪费了；若打开次卧，那就是143的3房了（可以对比同区域招商#中环臻邸143）。其他𐟔 既然定位改善盘，规划、配套、户型、总价多方面因素的平衡与品质缺一不可。受限高容积率和营销定位，项目虽然在配套做了升级，赠送更大，但实际的户内居住体验不一定打得过同区域的新盘甚至部分二手次新盘（听说开盘优惠后大高2.6，中高2.8左右，不如当个等等党）。项目体量较大，社区配套和中心景观都集中在示范区（大约占了项目1/4的范围），现场感受地面的架空层打造水平一般，不知道其余范围的景观和配套标准能否拉通，还是会有虎头蛇尾的风险。