龙岩市连城县房地产市场调研报告资料.ppt 26页

连城 市场调研报告 厦门润业营销策划有限公司 2013年07月18日 Contents 目 录 3 2 1 城市价值解析 房地产市场分析 市场小结 城市概况 1 冠豸山 红军亭 地处于闽、粤、赣三省的结合点，是革命老区，是闻名遐迩的旅游胜地，是客家人的聚居地和发祥地之一。 连城县，简称莲”，既是福建建设海峡西岸经济区纵深连片发展重点区域，又是内地连接沿海的重要交通枢纽。 拥有“中国优秀旅游县”、“中国红心地瓜干之乡”、 “中国连城白鸭之乡”、“全国武术之乡”和“中国客家美食名城”等荣誉称号。 城市经济 2 连城县经济近几年保持高速增长，但整体经济基础比较薄弱。 人均收入逐年提高，购买力不断增强。 截止2013年4月，连城县金融系统存款余额52.79亿元，与年初相比增长3.7%；个人存款余额33.23亿元，与年初相比增长9.2%。 附表：2012年福建省各县（市）地区生产总值（GDP）排名 2012年连城县地区生产总值110.98亿元，排在福建省各县市的第36位，同比去年上升了一位，处于中下游水平。 人口及城市化率 3 县市 户籍总人口（人） 常住总人口(万人） 县城人口（万人） 城镇化水平（%） 漳平市 284238 24 12.5 52.1 长汀县 509599 39.4 18.1 46 永定县 486761 36 14.7 40.8 上杭县 497199 37.1 14.2 38.2 武平县 375032 27.6 9.9 36 连城县 332850 24.6 9.6 38.9 人口总量有限，且属于内生型城市，城市化水平较低。 城市交通 4 连城县未来十年交通综合发展目标 县域公路形成“一横、两纵、三环、九联”主次网骨架，努力把连城建设成为海西运输大通道的重要节点; 到2020年，建设空港1个，即冠豸山机场由4C向4D级飞行区等级提升（中国机场最高级别是4E）；? 铁路3条，即龙赣铁路扩能工程连城段、浦建龙梅铁路连城段、长（汀）永（安）泉（州）铁路连城段； 高速公路1条，即三明清流-连城文亨-长汀河田. 城市规划 5 连城县城总体规划（2010—2030） 城市性质：县城，海西旅游度假城市。 空间结构：“一体两翼、四大板块”的空间结构。“一体两翼”指的是以中心城区为主体，以西城新区和旅游经济开发区为为两翼的空间布局结构。“四大板块”为中心城区板块、西城新区板块、旅游经济开发区板块、工业园区板块。 发展方向：依托中心城区，北进、西拓、适度东移。 3 2 1 城市价值解析 房地产市场分析 市场小结 Contents 目 录 土地市场供应分析 1 2009年—2012年连城县土地供应面积及新增建筑面积情况图 2009—2012年连城县共出让土地面积376258.9 ㎡，新增建筑面积800914 ㎡（2013年截至7月份，未有土地出让）； 按照近三年平均11万㎡的去化量，去化时间大概7年。总体竞争形势良好。 商品房市场分析 2 2008年—2012年连城县商品房销售面积及增长情况图 从图表可以看出，前几年连城县商品房销售起伏较大，2010年以后，呈现快速发展的趋势； 近三年，连城县商品房销售面积持续保持高速增长，三年平均去化量约11万㎡； 2013年6月连城县成交322套住宅、面积3.07万㎡、均价4578元/ ㎡；7月（截止18日）成交154套住宅、面积1.45万㎡、均价4797元/ ㎡。 汇豪名城 阳光新都 明珠城 百花金城小区 紫金佳苑 连城桃花源 滨江御景 在售 待售 售罄 房地产市场:连城县房地产市场目前尚处于起步发展阶段，现阶段市场在售楼盘较少，市场呈现供不应求的场面。随着大盘入市，供求有望恢复平衡。 房地产市场特点： 连城房地产市场容量不断提升，近三年年均去化约11万㎡； 目前县城中心区商品房销售均价约5900元/ ㎡，偏离中心城区均价约4344元/ ㎡； 县城在售项目主要集中分布在县城中心区附件，未来推售项目主要分布在规划的西城新区及北部规划区域； 在售项目以66—79 ㎡两房、84—127 ㎡三房为主要产品； 未来市场整体待推售项目竞争总体量约34万㎡左右，整体竞争形势良好。 新建项目周边，居民自建民房环绕，连城县目前尚未开发新规划居住片区。 人居环境 紫金佳苑 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 一期开盘 项目规划13栋18F高层建筑，分南北两区。南区分布1—5#楼、北区分布7—13#楼； 项目总规划1200多户，近1000平米的风情园林，建筑采取围合式布局的方式。 项目基本指标 占地面积 4.37万㎡ 总建面积 18万㎡ 物业形态 高层住宅 容积率 3.5 18万㎡品质钜作 项目一期1#、4#、5#楼6月15日在连城金叶大酒店二楼会议厅开盘，共318套房源，起价3888元/㎡，均价4334元/㎡，销售率达到90.2%； 项目6月1日开始启动VIP存5000抵10000活动，客户以乡镇进城客户为主； 项目处于北部新区，相对偏离中心城区，底价入市吸引客户购买。 户型配比 1#、4#、5#楼，318户 户型配比 面积（㎡） 套数（套） 配比 库存数 销售率 二房 79—81 48 15.1% 10 79.2% 三房 84—85 120 37.7% 7 94.2% 三房 118—130 133 41.9% 13 90.2% 四房 142 17 5.3% 1 94.1% 项目配比以84—85 ㎡小三房和118—120㎡小三房为主 户型展示 一梯三户、三梯八户设计 明珠城 项目基本指标 占地面积 6717.3㎡ 总建面积 30364.56㎡ 物业形态 高层住宅、商业 容积率 4.2 项目规划A、B两栋16F高层住宅，其中1—3F为商业，面积9196.48 ㎡ ，住宅总规划195户; 项目位于县城中心城区，紧邻连城一中，区位优势相当明显； 项目于6月10日开盘，推出195套66—87 ㎡户型，起价5298元/ ㎡、最高价6580元/ ㎡、均价5895元/ ㎡。目前项目销售率达到77%。 县城中心，学区名盘 户型展示 一梯五户 户型配比 A、B两栋，195套房源 户型配比 面积（㎡） 套数（套） 配比 库存数 销售率 二房 66—71 130 66.7% 40 69.2% 三房 86—87 65 33.3% 5 92.3% 项目配比66—71 ㎡二房，86—87㎡小三房 阳光新都 项目基本指标 占地面积 19263.48㎡ 总建面积 125450.72㎡ 地上建筑面积 96310.23㎡ 容积率 5.0 物业形态 住宅、商业 地下车位 400 12万㎡城市综合体 项目规划1—7#楼，其中1#楼有12F（1—3F为商业部分）、2#楼20F、3#楼22F、4#楼22F、5#楼22F、6、7#楼为商业部分，共5F(面积为40850.76 ㎡，共29间可售店铺，目前已售24间，均价约20000元/ ㎡）； 项目于6月份开盘，3#—5#楼住宅基本去化（18—22F由于预售证问题，暂时不可售），1#—2#楼单身公寓在售；目前住宅均价约5800—5900元/ ㎡。 1 2 3 4 5 6 7 项目位于县城中心区域，城市主干道北大中路与莲中路的交汇处，地段区位优势相当明显。 户型配比 3#、4#、5#，380套 户型配比 面积（㎡） 套数（套） 配比 三房 91.41 114 30% 三房 126—129 133 35% 三房 130—132 76 20% 四房 143 57 15% 项目配比以91.41 ㎡小三房及126—129 ㎡三房为主，130 ㎡以上三四房户型为辅 项目基本指标 占地面积 3万㎡ 总建面积 16万㎡ 物业形态 多层洋房、小高层、高层住宅 容积率 2.5 汇豪名城 16万㎡品质生活社区 项目产品规划丰富，有联排独立式洋房、有小高层住宅、有高层住宅； 项目一期为1#2#7F多层洋房、7#8#11F小高层住宅，2010年10月开始对外销售，共261套房源，目前都已经售罄，并且业主已入住，一期住宅均价为3497元/㎡； 二期规划有8栋7F多层洋房、5栋3F联排独立式洋房、2栋11F小高层住宅和5栋18F高层住宅，目前房源都已基本售罄，二期整体均价约4600元/㎡； 滨江御景 项目占地面积11万㎡、总建筑面积22万㎡； 项目位于连城消防大队东侧，属于新区规划位置，目前地块还未动工建设。