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一手楼盘营销权威发布_最吸引人的赠品(2024年12月精准访谈)

内容来源：魏巍之巅所属栏目：观点更新日期：2024-12-03

一手楼盘营销

买房避坑指南：广州购房经历总结在广州买房的经历让我深刻体会到，每个环节都充满了信息差。以下是我总结的一些买房过程中容易忽视的坑： 𐟚려𘍨恧›𔦎娵𐨿›售楼部现在网络信息发达，很多人看到楼盘宣传后直接去售楼部看房。这样做可能会让你损失几万块钱。我在看房时就试过直接走进某些一手盘的售楼部，登记了名字。后来，有中介朋友得知后急得当场骂我傻。他说，很多开发商卖房时，会预留部分费用用于各种渠道推广，比如委托中介帮忙推销，事成后中介会有一定返点。如果买家绕开中介直接去售楼部，那就会被开发商定义为“自来客”。这意味着你是喜欢这盘才来看的，那就能宰尽宰，很难申请到任何折扣。我跟中介朋友说，我只登记了我的名字，跟我一起去的太太没登记。那位朋友隐晦地笑着说：“只要你们人进去了，登记谁的名字都不重要了。” 𐟚려𘍨恧›𘤿ᩥ婥🨐婔€ 一手房真正好卖的，在卖之前会设置各种门槛，比如茶水费、全款等，普通人很难有机会买到。比如琶洲南TOD。当下，真正能让你进售楼部坐下来聊的，基本都是买方市场。所以，不要相信销售的各种饥饿营销。我在芳村看某个新盘时，销售跟我说房子基本都卖光了，结果后来又说可以跟总经理申请…都是套路。 𐟚려𘍨恧›𘤿ᦲ™盘描绘的各种美好蓝图为了让买家相信楼盘有良好的发展前景，开发商在各种销售话术和沙盘中都会有意美化小区周边的各种交通、教育规划。尤其是学校！周边落什么学校、对口哪个楼盘，这是教育局说了算，不是开发商说了算，开发商的承诺，听听就好了，不要作为主要决策依据。建议记住一点，但凡没有以文字形式落到任何楼盘宣传资料或者合同上的，都当耳边风。对于楼盘周边未来配套、板块发展以及潜力，建议多方求证。 𐟔 查楼盘网签数据要想知道楼盘目前销售进度，不要信开发商张贴在售楼部的各种销控表，这都是特意给你看的。真实数据自己上广州市住建局，输入你想知道的新房的预售证编号，看下当前房子网签数就好了，虽然数据有延迟，但你至少大概会知道整体销售情况，这对弥补信息差有很大的帮助。

上海新房购买全攻略：积分、楼盘、发展潜力最近，上海的新房购买变得异常火热，尤其是自从需要积分摇号以来，大家对新房的关注度更是飙升。很多朋友都在问我，我的积分能上哪些盘？我看中的盘以后发展潜力如何？我去哪里找新房？我的积分是怎么算的？等等。其实，这些问题都很常见，今天我就来给大家统一解答一下。积分问题 𐟎斥…ˆ，大家最关心的积分问题。很多人都会通过各种自媒体加了很多群，收集各种小道消息，搞得自己焦虑不已。其实，真的没必要这么做。最终能否入围的积分，只有楼盘的销售通过收集客户资料后才能大概估算出来。所以，找到该楼盘的销售才是关键。自媒体的积分消息也基本来自销售的客户信息汇总。你问自媒体我的积分能入围吗？还不如直接找销售！当然，有些热门盘是盲盒，没有销售也没有售楼处，这种情况就不用问了，热门盘不怕卖不掉，开发商可以省一大笔营销费用！要买的话，一切看该楼盘的公主号，比如前滩等！如果你喜欢这样的盘，那就做好积分满分的准备，加再多的群也基本是满分。哪里找新房？𐟏ኦ‰𞦖𐦈🥅𖥮ž也不难。我个人主要用安居客来查找新房（用地图模式查找所有区域都会显示一目了然）。该软件的新房信息还是比较准确的，二手房就不太靠谱了，基本都是钓客户的。新房的房型、开发商、周边价格、发展规划都会显示！一般开发商对接的销售也在上面，会有联系方式可以直接咨询！后期也可以加入销售建的群，尽享一手资料！（自媒体小胖看房我觉得还是挺靠谱的，大家也可以参考一下）积分测算 𐟧…𓤺Ž积分的测算，大家可以自行百度查找，我也会贴张图供大家参考！基础分的测算模式都是一样的，动态分每个楼盘的测算系数都不一样，可以问销售！楼盘发展潜力 𐟓ˆ 关于楼盘的发展潜力如何？可以参照我之前写的文章。根据自己的预算和生活工作通勤圈，找靠近地铁的新房（20分钟内步行可达都可以考虑）。现在的国内经济形势下，外加一条，最好找国企背景的开发商或者房地产头部公司（金地、保利、万科、招商）的产品。由于新房基本是期房，资金安全很重要！总的来说，买新房即使入围了也需要运气，更需要大家有足够的定力，不要人云亦云，会独立思考才能满足你自己真正的内心需求。只要家人目标一致，一定能上车成功，家和万事兴祝各位好运！

香港九龙塘雋睿楼盘探秘：冷门盘的价值说到九龙城，顺便提一下它隔壁的一手房雋睿。雋睿这个楼盘其实已经交楼很久了，现在卖的是剩下的货尾，估计还有很多。这个盘特别冷门，只有一家中介给我们介绍过，市场营销做得很少。楼盘地址在延文礼士道，属于九龙塘。我们是在9月看的这个盘，那时候心态已经调整了很多，对一手房的兴趣不大。中介带我们去看房时，我们问他如果现在能看房就去看。中介非常敬业地表示半小时后在楼盘门口见。资料显示，677尺的房子售价大约1500多万，感觉对于九龙塘的楼盘来说不算贵，所以决定看看。从嘈杂的九龙城走过去，一路上逐渐变得清净，都是低层的房子，人也很少，果然是传统豪宅区。不过这类房子的景观一般，中介带我们看了2/3楼的C/D户型，一边看出去是隔壁的低层屋苑，虽然没有窗望窗，但莫名有种宁静安详的感觉，像大陆的老式居民区。另一套房子望出去是隔壁的学校和居民区（见图3/4）。如果要开扬景观，估计要5楼以上（总共8楼），但中介说高层现在没有优惠。 677尺的房子能做三房两卫连工人套，真的很佩服。楼底有3.5米高，所以没有感觉很压抑。不过房屋质量一般，虽然是一手新房，但已经明显看到有些角落位置有问题。这种低密度单栋住宅，基本都是小财团收购后重建的，和大集团造的楼相比肯定有差距。看完房后，另一个驻场中介给我们一顿计算是怎么做到1500w的。原来这个楼价还是1800w（印花税会以这个价格来计算），但发展商额外提供约150w的回赠直接通过中介打给你，然后中介还可以另外返佣给你，一顿操作下来最后房价合计就是1500多w（具体数字金额记不大清，但逻辑就是这么算下来的）。真是惊了个呆，可见这个房子真的不好卖，但发展商为了保住表面的楼价只能私底下操作一番。最后还是因为交通问题，我们并没有很认真考虑这个楼盘，再说也不是便宜到让人无法拒绝。之后会先写写启德，应该是大家最关心的几个地区之一了。

广州多个楼盘传捷报近期，广州市的房地产市场多个楼盘捷报如潮，绽放出勃勃生机。热门一手楼盘吸引着络绎不绝的看房大军，他们的热情如潮水般涌动，将销售业绩推向了一个又一个高峰。国贸地产广州公司犹如领航者，国庆黄金周前四日便乘风破浪，认购总额突破3.5亿元大关，其中白云区国贸云上项目更是人声鼎沸，到访量激增，仿佛一片购房的海洋，客户们纷纷抢滩登陆，寻求心灵的港湾。广州地铁地产云筑上品项目，则以“黄金周”前三天劲销1.5亿元的佳绩，诠释了速度与激情的完美结合。项目负责人的话语中透露出满满自信，新政的春风不仅吹散了市场的阴霾，更激发了客户的购房热情，售楼部内，人头攒动，热闹非凡，仿佛每一刻都在见证着梦想家园的诞生。花都嘉河湾8号、黄埔中鼎书院上城、番禺保利领秀海……这些名字如同楼市版图上的璀璨明珠，各自闪耀，国庆假期内的销售业绩令人瞩目，数字背后，是无数家庭对未来美好生活的憧憬与追求。而在这场楼市盛宴中，开发商们更是各显神通，纷纷亮出杀手锏。除了传统的购房折扣、成交赠礼等实惠外，更有“房车跨界”等创新营销手段，让购房者享受双重惊喜。同时，面对市场的新挑战，开发商们积极作出权益保障承诺，如中建海丝城的“保价安心购”、越秀地产的“三保行动”，这些举措如同定海神针，稳定了市场的信心，也为购房者吃下了一颗定心丸。专家指出，当前广州楼市虽面临库存高企的压力，但随着新政的逐步落地与市场的持续回暖，开发商若能保持优惠政策的持续性与创新性，无疑将为市场注入更多活力，推动楼市向更加健康、稳定的方向发展。未来的楼市，值得我们共同期待。#金秋动态创作赛#

深圳楼市为何如此火爆？最近深圳的楼市真是火得不行，到底为啥这么火？又到底有多火呢？让我来给你们分析一下。新政一出，大家措手不及 𐟚€ 前几天，新的地产政策一出来，简直是把大家打了个措手不及。很多人都没想到会这么突然，结果就乱了阵脚。出游变营销中心一日游 𐟚— 原本计划出游的朋友们，很多都取消了行程，选择了去楼盘的营销中心一日游。毕竟，买房也是个大事儿，不能错过任何机会。楼盘优惠多，刺激购房 𐟏እ𞈥䚦弧›˜在这7天里，给了更多的优惠。首付降了，价格也更亲民了，真是刺激大家去买房。再加上股市那几天也涨得厉害，直接冲上3000点，大家都觉得不买房就亏了。新政内容很有趣 𐟓œ 这次新政有几个有意思的地方：非核心区松绑：不用社保就能买，核心区只需要1年社保，明显是要吸引外地朋友。住宅和公寓取消限售：之前套牢的二手业主可以解套，犹豫的一手买家也不用担心未来持有的风险。首套房首付再降：降到1.5成，低首付直接由ZF帮你一步到位。价格回归市场：限价成为过去，让中海深湾玖序成了这波新政最大的受益者。火到什么程度？ 𐟔动🙦𓢨ጦƒ…从非核心区开始的，出手的都是刚需的朋友们。龙华、光明核心区是最火的，龙华的鸿荣源尚云、中洲迎玺到访了接近1500人，卖了140套左右。光明的满京华金硕华府、中海时光境直接破2000人，满京华卖了大约140套，中海直接卖了200套。宝安沙井也大火 𐟌ž 沙井的鸿荣源珈誉府客户量破2000人，卖了接近300套。万丰海岸城也有1500批客户，卖了超过100套。核心区也有提升 𐟌Ÿ 虽然非核心区这么火，但核心区的福田、南山也比新政前有了很大的提升。其中有两个“大赢家盘”：金众云山海：作为福田、南山的低总价4房盘，一直都靠6万多的“地板价”卖得不错。7天乐又加码给了更多的福利红包，去了就有钱拿，首付只用20多万就能买，总的有接近1200批客户，卖了超过150套，是福田、南山销售套数最高的楼盘。中海深湾玖序：踩准了未来不限价的福利，很多朋友担心中信东角头、前海时代三期大户型、都市二的价格，选了现在价格更有优势的限价盘中海。这波加上加推，中海总的卖了超过70多套，是豪宅里的独一份。市场开始退烧 𐟌᯸ 最近这周，火热的市场有点退烧了。前期犹豫的朋友们该买的都买了，继续观望的朋友们表示还要再看看。总之，这次的楼市火爆真是让人目不暇接啊！

激增141%！房价肯定上涨？很多人都在关注一线城市，其实不止是一线城市楼市火爆，很多二线三线城市也出现了限售火爆的现象。例如，东莞，据报道来访客户激增，现场火爆。东莞“930”楼市新政出台后，国庆假期前两天，市内多个楼盘的营销中心迎来了滚滚客流，销售人员忙得不可开交。根据东莞市住房和城乡建设局官网发布的信息，上周，也就是2024年9月23日至29日，东莞一手住宅网签1817套，环比增长141%。 635套二手住宅网签，环比增长85%。在国庆假期的前两天，东莞市中心城区的一栋豪华房地产项目，看房的客户数量激增。有销售人员说，最贵的两套房屋，单套房屋总价超过3000万，在一天内相继交易。明显看到的是，选择购买253-350平方米产品的客户数量也显著增加。许多打算在早期阶段购买小户型的客户转购大户型。例如有人选择在国庆假期的第一天来看房子，他说政策调整真的很及时，首付压力减轻了很多，所以他借此机会换了一套更大的房子。假期第一天，东莞东城某楼盘来访客户130组，交易23套。第二天来访客户110组，交易15套，同比增长1倍左右，前两天来访数量同比增长63%。同时，在多重利好的刺激下，从10月1日开始，很多楼盘的价格发生了新的变化，有的涨了1%，有的涨了3.5%。虽然一些房地产的销售价格有所上涨，但并没有阻止买房的热情，很多人都正在等待市场信心的回归。一旦市场发出声音，这些人就会首先采取行动。有人说，当下在宽松政策期间，房价肯定上涨，上涨的主要原因如下：一、需求增加 1. 买房门槛降低：一旦政策宽松，购房限制政策往往会放松，放宽购房资格的限制，让更多的人可以买房。例如，一些城市可能会取消非本地户籍居民购房的社会保障或个人所得税缴纳年限要求，或者减少年限。这样，以前因为限购买不到房子的人就可以进入市场，更多的人买房，房价就会上涨。 2. 放宽改善需求：放宽信贷政策也是一种常见的宽松措施，如降低首付比例和降低抵押贷款利率。这使得买家的财务压力很小，不仅刺激了那些只需要买房子的人。而且也让那些因为巨大的财务压力而犹豫改善住房需求的人更愿意和能力买更大更好的房子。这样，市场对改善住房的需求就会增加，房价就会上涨。可以说，在这段时间里，国家政策的发布是罕见的。包括股市政策发布后的巨大反应，其次是房地产市场。从深圳等一线城市到全国，房地产市场政策也达到了目前可以看到的最大努力。当前房地产市场政策调整的主要目的是增加市场流动性，释放资本和需求。必须要说的是，在过去的几年里，市场并不缺钱，但缺乏资本流动性导致了市场的荒芜。现在，通过降低门槛、增加强度等措施，市场资本和需求的活动显著增加，买卖双方的市场平衡正在形成，甚至一些本地卖方也开始转向买方。你觉得呢？

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深圳买房经历：深业云海湾花园的那些事儿最近在深圳看房子，听说深业云海湾花园还不错，就决定去看看。其实，深圳的一手盘透明度挺高的，尤其是开盘时间久了的楼盘，没啥特别新鲜的。深业云海湾花园的展示厅就在天健悦湾府悦桂府对面，楼盘也在同一个片区，基本上快完工了。剩下的几套尾盘也没啥特别的，得房率大概在75-78%之间。因为预算有限，我只看了最便宜的一套，3楼的，价格大概900万出头，106平三房两卫。虽然没仔细对比，但售楼部说均价比隔壁便宜点儿。小区容积率是4.1，车位情况还行。不过这里有一批可售的人才房，买到的人才房住户价格应该很划算。售楼部态度有点冷淡，还问我是不是同行，可能是我问题太多，像个中介吧。我还主动出示了百度上的买房需求，诚心咨询是否有一些尾盘折扣，结果没有任何折扣。而且看房这么久，没见过中介推荐这里，大概是没有在营销了。地铁站有点距离，走路大概需要10分钟到前海湾。这个配套和人气，确实还需要几年才能旺起来。说实话，挺羡慕深圳的人才房住户，不管是租的还是买的，总之压力比较小。也不知道买云海湾花园商品房的业主和可售型人才房的业主，配套是否一样。现在我也不准备买了，看看这些曾经销售辉煌的网红盘，更多的信息还是要留给已经买的业主们补充了。

商品房预售制改革：购房者的权益保障 1. 𐟏 取消商品房预售制的必要性：购房者用钱建房，却遭遇烂尾，这对购房者极不公平。未来，谁有钱谁建房，没钱没实力的就不要建了，不要把包袱甩给老百姓和社会。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计。现在全国套户比已超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。 𐟔蠩℥”𖧚„问题：如果取消预售制，改为现房销售，开发商将不再依赖五花八门、眼花缭乱的营销手段，而是提供所见即所得的过硬产品质量和诚信。这将极大提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，房地产也不例外。老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、企业健康发展的重大措施。 𐟒𘠩℥”‘管资金的去向：购房者的预售监管资金去哪了？楼盘烂尾，归根结底是因为“没钱”——没钱付工程款。按规定，楼盘预售款应进入监管账户，资金要专款专用于楼盘建设，以保障交楼。但事实上，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。 𐟏⠧Ž𐦈🩔€售对房企的影响：有观点认为现房销售对房企不利，这是一种误读。对于好的房企、建筑质量高的房企、稳健经营的房企是重大利好；对激进、不诚信、建筑质量不高的房企是重大利空，有助于良币驱逐劣币，实现行业的良性健康发展。更何况预售制本身就是98年房改时的权宜之计，也不是国际普遍现象。 𐟌 预售制的起源与现状：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花、卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改时，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，发达国家一般有严格的监管保障措施。 𐟏˜️ 保交楼与取消预售制的必要性：保交楼保民生是当前的当务之急，取消预售制则是长期大势所趋。短期看，当务之急是建立风险防控机制、加强资金监管、保交楼、保民生；长期看，不如借机逐渐取消预售制，适时改为现房销售。

未来方洲避坑指南：别被这些猫腻忽悠了！最近，老黄埔片区的未来方洲一手盘可是火得不行，表面看起来光鲜亮丽，但仔细一扒，猫腻还真不少。今天咱们就来聊聊怎么避开这些坑。价格篇 𐟏 未来方洲的价格也不算便宜，79平的户型大概在282-320万之间，95平的在370-410万，108平的在430-480万，128平的在540-580万，142平的则在640-660万。总体来说，价格还算合理，但也没到捡漏的地步。优缺点分析 𐟌𘊤𚤩€š便利：未来方洲的地铁口就在门口，出门就是13号线双岗站，35分钟就能到珠江新城。地铁是房价的有力支撑，预算足够的话，选地铁房肯定没错。全南向设计：全南向设计的房子日照采光都特别好，北向户型和南向的比起来简直不是一个档次。预算充足的话，选南向肯定没错。实用率高：新规产品标配超过100%的使用率，同等面积比二手房多一个房间，性价比还是挺高的。大阳台设计：未来方洲不管大户型小户型都设计了大阳台，整体空间感拉大很多，不会太局促。总价低：未来方洲的户型设计比较紧凑，单价也低，总价比城市之光低不少。南向江景：老黄埔的江景房很少，未来方洲南向望江算是楼盘的一大卖点。猫腻篇 ❌ 教育配套：虽然宣传得很厉害，但实际情况可能并不如预期。噪音污染：未来方洲直面黄埔东路，大货车多，噪音污染严重。不过营销中心选在没有噪音的石化路上，销售对噪音问题避重就轻，导致很多人觉得噪音问题没那么严重。城市面貌：未来方洲周边城市面貌一般，绿化和配套设施还有待提升。石化厂污染：未来方洲附近有石化厂，可能会有一定的污染问题。密度高：未来方洲的密度较高，居住舒适度可能会有所影响。隐藏猫腻 𐟘𐊦œ€后一个最重要的猫腻是隐藏猫腻，每一个考虑未来方洲的人都会关心，但开发商绝对不会透露。这里也不能说太多，不然会被投诉。总的来说，未来方洲虽然有不少优点，但也有不少猫腻和需要注意的地方。选房的时候一定要多留个心眼，别被表面光鲜亮丽的外表给忽悠了。

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