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万科营销系统权威发布_万科营帐系统平台(2024年11月精准访谈)

内容来源：魏巍之巅所属栏目：观点更新日期：2024-11-28

万科营销系统

翡翠长江热销，值吗？ 𐟏 翡翠长江这个楼盘，虽然历史有点复杂，但新房还是得继续卖，每个月成交量还挺可观的。万科在这个项目上吃了不少亏，只能通过降价促销来吸引买家。他们采用了以前电商双十一常用的“定金膨胀”直降营销方式，效果还不错。 𐟏— 翡翠长江的缺点也不少，比如产权只有29年、没有集体供暖、超高层公摊达到30%、户型设计上为了景观牺牲了一些实用性，比如双北卧和“暗卫”。 ✨ 尽管如此，这个楼盘依然卖得不错。5号楼还有26套，3号楼和4号楼还有80套，2号楼也卖了50套。要知道，这个项目是44-46F的超高层，户数不少。从去年开始热销到现在，换成别的开发商还真不一定能玩得转。 𐟌™ 产权问题其实很好解决，自己住的话，到期续费也不会花太多。上海已经有到期续产权的案例了，青岛崂山前海新房产权不足50年的也不少，海信君澜也没因为这个耽搁卖。 𐟌ž 集体供暖这个抗性也很好解决，安装一台采暖炉比集体供暖更舒适、使用更为灵活。 𐟏렢€œ暗卫”和双北卧的问题在大多数超高层住宅都存在，前海豪宅像万丽海景、深蓝中心也都有同样的情况。超高层高端住宅的通风用的是新风系统，不会开窗，不能像板楼一样考虑“明卫”和“暗卫”的问题。 𐟛 至于户型有双北卧，那必然这套房源有双南卧观海视野，而北面则是看山览城市美景，都是兼顾的。 𐟑谟𛠨🙤𙈥䚤𚺦Ž奏—这个盘的缺点来自住，一方面是看重了单价便宜、准现房、珠江路小学东校、楼体内3000平会所（游泳、健身、瑜伽、茶室咖啡厅等）、楼下地铁的综合配套，还是能接受这种产品，欣赏建筑美学（玻璃幕墙、精致园区、入户大堂）、喜欢城市核心区观海、瞰景的居住体验。 𐟏 翡翠长江这个烂摊子对于万科是不幸的，但对于买房人来说却是幸运的，价格实惠。不信，咱们来算算去公摊的单价，就拿中高楼层2-1-2802计算，建筑面积163.38平，套内面积114.54平，备案价16212元每平，去掉公摊的单价合到23125元每平。再对比看看旁边的海信君悦，3-1-1201的建面143平，套内106.79平，单价26943元每平，去掉公摊的单价合到3万多。 𐟌Š 唐岛湾板块的刚改买房，这两种房源就是两种生活方式的选择。只是海信比较矜持，要利润慢慢卖，而万科为了收拾烂摊子降价出货。

𐟌🠦𙖥𑅧”Ÿ活，享受宁静与自然的和谐 𐟌🊥œ西™碌的城市生活中，我们总渴望寻找一片宁静的天地。𐟌™ 弘泰ⷧ†™湖澜悦，位于合肥市庐阳区四里河路以西、新抬路以北，提供了一个远离喧嚣的理想住所。𐟏ኊ𐟌🠨🙩‡Œ拥有约1.8的超低容积率和42%的绿化覆盖率，仅规划了7栋湖景大平层，为248席大户提供宁静的归家环境。𐟏ž 𐟌… 清晨，推窗即见湖景，云卷云舒，鸟鸣声中醒来，开启一天的美好生活。𐟐把𐟌𓠥‘訾𙧻🦄环绕，包括董铺湖、大房郢水库等，还有双水公园（建设中）、庐州公园、董铺湖国家湿地公园（建设中）、大房郢体育公园、国际城湿地公园等，为居民提供丰富的自然体验。𐟌𒊊𐟚‡ 交通便利，家门口即是地铁S1号线、高铁西站，两横三纵的城市内部干道，让出行更加便捷。𐟚— 𐟛’ 周边商业中心如万科广场、华润万象汇、宜家等，满足日常购物需求。𐟏슊𐟏 现代美学建筑，全景LOW-E玻璃立面加铝板幕墙，标准层高3.15米，德式装甲门，提供安全舒适的生活环境。𐟛᯸ 𐟌᯸ 配备一线品牌的中央空调、地暖、新风系统，享受恒温舒适的家庭环境。𐟌᯸ 𐟑 中国平安保险IDI保驾护航，提供全方位的保障。𐟛᯸ 𐟏ᠥ𛺧푩⧧狀汳0-160㎡的瞰湖大平层，首开在即，期待您的归来。✨ 𐟓 项目地址：合肥市庐阳区四里河路以西、新抬路以北 𐟓 营销中心：合肥市四里河路与三西路交口向西50米 𐟓 开发商：安徽弘泰北方置业有限公司 𐟓 预售证号：合房预售证第20211265号

厦门翔安的“小苏州”璞悦山探秘如果你还不知道厦门翔安藏着一个“小苏州”，那你可真是out了！这个地方就是璞悦山。璞悦山有着苏州园林般的精致，徽派建筑的特色，还有一个充满诗意的后山。这里简直是孩子们的天堂，秋千、跷跷板、平衡板、转转盘、沙堆，各种玩具应有尽有，孩子们一定会玩得不亦乐乎。最棒的是，这里超级适合拍照！无论你想拍古风、中式风格还是清新的夏日风，璞悦山都能满足你的需求。虽然有人说璞悦山只是售楼处，但麻雀虽小，五脏俱全，这里的景致真的不容小觑。反正我是对这里的美景完全没有抵抗力，来过一次，肯定还会再来。小贴士：璞悦山虽然是个小山，但你完全不用担心爬山的问题，因为只是几个简单的梯子。别小看璞悦山，山上的蚊虫可不少，所以记得带上驱蚊水。导航到“首开万科白鹭郡营销中心”就能到达璞悦山。小园林就在白鹭郡里面哦～如果有朋友住在白鹭郡，可以顺便进去看看。不知道平时能不能随便进去～总之，璞悦山绝对是个值得一去的地方，快来体验一下吧！

西双版纳洲际度假酒店：超值体验全解析 𐟌𔨥🥏Œ版纳洲际度假酒店，真的是超值体验！强烈推荐给大家！ 𐟒𐥮˜网价：11120元 𐟒𐥆…部三天两晚人均仅：1939元 𐟓酒店位置酒店位于榕林大道西双版纳旅游度假区二期曼弄枫片区万科曼西缇营销中心旁。虽然有些网友说交通不便，但个人觉得还好，到火车站和星光夜市也就10分钟多一点的路程。 𐟍𝯸酒店环境酒店餐厅环境非常舒适，桌间距离很大。菜品丰富，有中式、西式和泰式等多种选择。小火锅一般般，不推荐。海鲜品种不多但还算新鲜，各种肉类繁多，甜品和汤类也不错。还有傣族姑娘的舞蹈表演，服务员非常主动热情，整体性价比超高。 𐟎‰酒店游玩酒店内有多种活动，如梯田插种、儿童乐园等，不出酒店门也不会无聊。酒店标志建筑九层塔、曼寒佛殿、400亩热带雨林和超大片稻田都是不错的体验。还可以体验傣族文化：泼水、插秧、造纸、放河灯、压制普洱茶等。 𐟓…旺季价格波动较大，建议提前预订。 𐟒𐳥䩲晚人均仅1939元 𐟎套餐礼遇提供免费停车场，有充电车位儿童乐园健身房免费机场班车服务 𐟌ž正值暑期，这个价格也非常人性化，机会难得，欢迎咨询！

国庆“黄金周”昆明楼市升温据昆明规划建设报道，近期，随着一系列促进房地产市场止跌回稳新政密集出台并落地，国庆假期昆明楼市迎来“黄金周”。各项目不论到访量还是成交量都有所增长，楼市出现回暖升温态势。 “金九银十”是传统房地产销售旺季。看好后市发展，在政策推动、市场止跌回稳等多重因素的影响下，刚需及改善性客户纷纷利用国庆假期到昆明各项目售楼部看房选房，带动了楼市成交，营销人员们也纷纷在“朋友圈”晒当天的成交情况。记者走访多个项目售楼处，看到购房者到访量和成交量大幅增加，部分楼盘出现停车场没有空车位、营销中心座位不够等情况。万科公园城市项目营销人员介绍，国庆假期迎来了看房潮，带看数据上涨明显，打电话咨询的人也多了起来。项目不得不延长工作时间，从上午8时30分至次日凌晨1时，每天成交20套左右。国庆假期7天销售套数创下今年历史新高，也是近三年国庆新高。在大华锦绣麓城项目，由于看房客户较多，营销人员全员上岗都忙得团团转，甚至连后台的工作人员也参与到前台接待，一直忙碌到夜里。 10月8日，昆明各楼盘纷纷发布“喜报”，展示销售成果。云南万科销售额达3.2亿元。其中位于昆明的万科ⷥ…쥛�Ž市项目成交 139 套，信达万科ⷤ𚬦𑟩š翠项目成产36套；龙湖昆明发布数据，国庆7天销售额达4.8亿元；大华云南区域昆明、大理双城联动，国庆假期销售超3亿元。其中，大华翠湖映项目销售4562万元，大华锦绣山海项目销售7800万，公园天下项目成交5100万元，大华锦绣麓城销售5680万元；华润置地项目销售1.2亿元；招商蛇口ⷩ›珑府项目成交36套、超4105万元；招商依云国际社区累计成交27套，销售金额1687万元……。忙碌不停的还有房产中介。来自昆明贝壳的数据，国庆假期包括新房、二手房和租赁房的签单量就突破了1000套。相关人士介绍，近年来随着昆明城市发展提速，市场需求旺盛，对周边城市的辐射作用加强，商品房销售保持增长态势。昆明商品房网签系统数据显示，2024年1-8月新建商品房成交价格同比上涨1.8%，新建商品住宅成交价格同比上涨2.6%。8月昆明市新建商品房成交面积环比增长10%，新建商品住宅成交面积环比增长5.9%。今年国庆假期出现购房热潮，主要以刚需及改善型客户为主。在政策提振的背景下，市场成交的上扬和价格的企稳，吸引了很多前期观望客群入场。下一步，昆明市将认真落实上级要求，准确把握居民对居住品质的需求不断提升的消费趋势，积极引导房企提高房屋品质，持续做好高品质的住房建设。（昆明房协）「昆明房产分析超话」「昆明楼市」「昆明房产」「云南楼市」昆明ⷦ𖦥ŸŽ第二大道

长沙17个免费亲子户外活动好去处 𐟎‰ 长沙的家长们，想要带孩子体验户外活动的乐趣吗？这里有17个免费的游乐场，适合全家一起享受！这些游乐场都位于室外，无需特别预约，直接导航即可到达。以下是详细的介绍： 1️⃣ 岳麓区丨喵喵冒险谷 2️⃣ 岳麓区丨万科森林公园营销中心 3️⃣ 岳麓区丨西湖公园-沙滩公园 4️⃣ 岳麓区丨梅溪湖公园-节庆岛 5️⃣ 芙蓉区丨旺德府万象时代 6️⃣ 芙蓉区丨隆平小镇博物园亲子乐园（周一全天、周二上午免费） 7️⃣ 芙蓉区丨东驿体育公园 8️⃣ 天心区丨浦浦猴乐园（导航：佰昌和江山营销中心，需经过售楼部） 9️⃣ 望城区丨百世云境营销中心 𐟔Ÿ 望城区丨银星湾公园 1️⃣1️⃣ 望城区丨星巢Park 1️⃣2️⃣ 开福区丨鸭嘴公园 1️⃣3️⃣ 开福区丨长沙北中心保利时代 1️⃣4️⃣ 开福区丨湖山赋营销中心（需经过售楼部） 1️⃣5️⃣ 开福区丨大悦城顶楼（滑滑梯周末节假日开放） 1️⃣6️⃣ 雨花区丨溪悦荟儿童乐园（导航：绿雅园） 1️⃣7️⃣ 宁乡市丨童牧谷 𐟑袀𐟑颀𐟑碀𐟑栥🫦娿™些地方，享受与孩子的亲密时光吧！更多精彩活动，敬请期待！

半山鹿岛：梅花鹿与小黄鸭的奇妙乐园终于见到了期待已久的梅花鹿，不过它们似乎长大了，毛色也变得不那么鲜艳了。小时候的梅花鹿毛色偏黄，更加可爱呢𐟘„。这里还有一个非常适合小朋友的下午茶体验，图书馆的环境非常安静舒适，位于万科城.山望营销中心负一楼。小黄鸭主题乐园是我们之前就玩过的，那时候还不需要门票。现在则需要购票进入，不过如果是在图书馆那边点了套餐的话，门票是包含在内的。乐园里现在还有孔雀，提供了一个露营区域，配备了燕尾帐篷和一套桌椅，最多可以容纳六个人。烧烤炉也是提供的，但食材需要自带，价格大约是398元。需要注意的是，乐园里没有任何遮挡物，晴天时阳光非常强烈，建议下午五点半后再去，阴天则是个不错的选择。

营销的三大灵魂拷问：你该如何应对？营销工作似乎陷入了困境，大事干不了，小事儿又费脑。每天忙着做PPT，还得扛着锅，连热乎饭都吃不上。其实，这里面有一个误区。营销的误区：只关注表面很多人认为，营销就是提高佣金点位、降价，除此之外别无所能。但真的是这样吗？降价和提高佣金点位就能卖的项目，真的是好项目吗？能卖个1个亿还行，但张罗了半天，只卖个一两千万，怎么跟领导交代？领导刚说完要精打细算，苍蝇腿也是肉啊。复工了得卖房，赶紧出个方案，怎么破局？（ICU都出来了，为什么KTV的生意你不去照顾）这三个灵魂拷问，比手铐还实在，你怎么应对？营销的实质：运营为先营销的“营”首先是运营的“营”。那要怎么干？问三个问题：项目能不能交付？什么时候交付？资金哪里来？交付标准是什么？总包、分包单位靠不靠谱？（这是业主买房子现阶段的核心聚焦点，是本、是根、是源）这个项目的经营指标是什么？肯定是赚钱，少赔点。怎么才能少赔钱？（利润率都-20%了，还在用这个价格逼着卖的不是那个啥，就是嗯）行业上升期，碧桂园做的高周转，万科也这么干，中海也干了。赶紧卖，调高杠杆，提倡不下班文化。现在是行业萎靡衰退期，化债是第一要务，资不抵债是现实，找人接盘甚至破产，是唯一的出路。营销怎么卖？自己灵魂拷问自己，新媒体是没有用的，新媒体只是推广手段中的线上推广途径，推广只是营销六要素中的一个环节，营销六要素之上还有定价和推盘。卖的，说到底还是产品，新媒体是包装盒。把项目的产品亮点完整传递给客户，是最基本也是最出色的营销。五角枫、木槿、碧桃、山杏、海棠、白蜡和国槐，都长什么样，层次感是怎么搭配的。铝板、石材、玻璃幕墙、仿铜拉丝、木纹砖、网格布、糯米胶、聚氨酯，这些材料都是什么东西，有什么特性。门窗安装以后下一步干什么，地库覆土之后景观进场大概要干多久，室内精装工期多久，配套管道施工经常遇到的卡点是什么？这些东西，以前不接触，不懂，以后，比你怎么做直播更重要。营销怎么干？参与到经营中去，用项目总的视角干营销。你知道高手对弈，谁会赢吗？能预判对手下一步动作的人。营销不仅仅是表面的降价和佣金点位，而是要从项目本身出发，深入了解项目的实际情况，才能更好地进行营销。

硚口楼市动态：降价与竞争并存硚口的楼市依旧热闹非凡，各大楼盘纷纷降价促销，但老武汉人对常码头的态度依旧坚定。 1⃣️ 金地和1872近期降价销售，虽然销量尚可，但老武汉人对常码头的接受度依旧不高。 2⃣️ 天樾在六月份降价后售出三十几套房产，但七月份销售又陷入低迷。壹品公馆虽然咨询者众多，但实际购买者较少。位置优越，但缺点也显而易见。 3⃣️ 古田区域的竞争尤为激烈，所有客户都在等待凯德的开盘。如果凯德的价格高于越秀，那么其吸引力将大打折扣。 4⃣️ 越秀的压力持续增大，每月仅售出二十几套房产，显然未达理想状态。预计其价格还有500元的下调空间。 5⃣️ 华发在市场竞争中显得力不从心，无论是品质还是话题，都难以与越秀和凯德抗衡。华发可能选择躺平，或者通过降价来寻求突破。 6⃣️ 云宸的营销策略令人瞩目，开盘即火爆，备案价销售。然而，至今仅备案了94套房产，其中五套是通过分销渠道销售。 7⃣️ 长丰区域的情况不容乐观，龙湖的楼盘表现平平，而绿城和万科则在激烈竞争，市场形势堪忧。

𐟏ᠧœ‹房日记之三：持续更新的探房之旅 𐟚— 1️⃣ 复地崑玉锦城：开车到了售楼部外面，发现家具城那边都在拆，但目前环境有点乱，界面不太能接受。即使拆除重建，也需要几年时间。买房就像挑对象，第一眼不符合眼缘，后续很难爱上，所以不勉强。 2️⃣ 万科古翠隐秀：和国茂蓉尚离得很近，同样到营销中心外逛逛。价格不算低，但附近环境不行。抱着传统思想“来都来了”，本来想说服自己去看看，但真的做不到，果断去了下一个盘。 3️⃣ 建发书香云锦：青六学区房，新中式庭院很美，价格也不低，和西派臻境差不多。周边环境不错，但这一片都是新开发的，商业设施很少。销售说附近有鹏瑞利，但实际有点远，且鹏瑞利本身也是个小商业，和大悦城没法比。如果是同等价位，我肯定直接选择西派臻境了。书香云锦送车位抵用券，好像是12W，也就是后期车位再添些就能买下了，单价折算下来估计西派臻境还是高些。最近成都新房政策有点密集，以旧换新公积金付首付…利率也许年底还能再降点儿，慢慢来吧，有合适的就入手，做事不能急。