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改善盘的营销权威发布_改善盘的营销干货(2024年12月精准访谈)

内容来源：魏巍之巅所属栏目：观点更新日期：2024-11-30

改善盘的营销

御翠园VS北京宸园：性价比之争 𐟌Ÿ 御翠园 • 位于东四环朝青板块，配套成熟，四环内供地稀缺。 • 单价7.5万起，与周边新房、次新、二手房存在价格倒挂，周边二手房挂牌价8 - 10万。 • 带看量爆炸，周末据说售出上百套。 • 价格带上装修后与周边同档次二手房差距不大，且走新房手续有价格优势。 • 去年7月取证，今年6月曾试探9万单价出货未成功，最终选择当前时机开盘，定价有营销成分。 • 容积率2.5，平层占比大，产品太老，户型140、185平只有两面宽，进深长影响采光，三居难改四居。 • 总价与北京宸园不同，竞争对手更可能是朝阳五环外改善盘，朝阳改善客群约占70%。 𐟒堥Œ—京宸园 • 总价1500万起步，12.5万指导价。 • 145平加设备平台和挑空面积，实际使用率94%上下，户型较好。 𐟤” 总结：御翠园所谓倒挂不明显，入市时机和定价有营销成分。预算有限且看重东四环位置但够不着新房价格可考虑御翠园；预算有限且追求品质可考虑其他板块。取决于个人对环线和产品的权衡。

保利缦城和颂：值得入手的改善盘吗？𐟏ኦœ€近有不少朋友问我关于保利缦城和颂这个楼盘，值不值得买？作为一个在房产市场摸爬滚打多年的老手，我也做了一些功课，今天就来跟大家聊聊我的看法。首先，保利缦城和颂的装修风格确实让人眼前一亮，有点像保利璞悦的翻版，给人一种高端的感觉。再加上他们自建的山体体育公园和3500平米的会所，成功地把连霍高速的噪音影响降到了最低，确实是个用心打造的改善盘。有人说这个盘是孤盘，也有人说它是个自成体系的世外桃源。毕竟，贾鲁河沿线的风景线也不是盖的。再说说产品，户型从98平到168平都有，外立面是工建化设计，超高窗墙比，精装修交付。比如168平的洋房，接近10米的大阳台，确实能吸引不少购房者的眼球。那么，这个盘到底值不值得买呢？我有三点建议供大家参考：氛围与现实：保利缦城和颂被保利精心打造，视觉效果确实不错。但你要知道，新房的热闹氛围往往是开发商营销的结果。一旦进入二手房市场，小区的不利因素会被放大。价格与性价比：保利缦城和颂的售价在一万八到两万之间，虽然在花园路连霍板块不算便宜，但考虑到保利央企的背书和金水区双第一梯队的学校（纬五路一小和郑州八中），如果你喜欢北区的洋房和贾鲁河的环境，这个价格也是可以接受的。改善盘的定义：改善盘不仅仅是圈层提升，居住环境改善也是重要的衡量标准。社区品质提升、配套完善、从弱板块到强板块都是改善的体现。选择一个楼盘时，要多方面比较这些要素，满足的越多越值得入手。最后，解决问题的思路往往在于跳出问题本身，横向对比你会发现更多选择。希望这些建议能帮到你们！𐟏က

保利缦城和颂：值得入手的改善盘吗？最近有不少朋友问我关于保利缦城和颂这个楼盘，大家对这个地方的兴趣还挺大的。说实话，我第一次去看的时候，确实被它的装修风格吸引住了，简直像是保利璞悦的翻版。再加上他们自建的山体体育公园和3500平的会所，硬是把连霍高速的影响给弱化了不少，感觉像是个改善大盘。有人说缦城和颂是个孤盘，也有人说它是个自成体系的世外桃源。毕竟，贾鲁河沿线也是一道风景线嘛。再说说产品，户型从98平到168平都有，外立面是工建化设计，超高窗墙比，再加上精装修交付。比如168平的洋房，接近10米的大阳台，确实能吸引不少购房者的眼球。那么，这个盘到底值不值得买呢？我有三点建议供大家参考：氛围与现实的落差 𐟏™️ 首先，保利缦城和颂确实是个被精心打造的地方。开发商花了不少心思，把一个边角料的地块打造成了一个视觉盛宴。但是，我想提醒大家的是，新房的氛围往往是开发商极度营销后的感觉。一旦进入二手房市场，你就要面对更真实的选择，小区的所有不利因素都会被放大。价格与性价比 𐟒𐊊保利缦城和颂的售价在两万多甚至三万多一平，这在花园路连霍板块确实不便宜。但考虑到保利是央企背书，交付落地还是有保障的。如果你是地缘性客户，实在不想挪窝，或者你喜欢北区的洋房和贾鲁河的环境氛围，愿意为便利性和情绪价值买单，那也是可以考虑的。改善盘的真正定义 𐟏ኊ最后，什么是真正的改善盘？圈层提升、居住环境改善、社区品质提升、配套完善、从弱板块到强板块的转变，这些都是改善的因素。选择一个楼盘时，你可以横向对比这些要素，看看这个楼盘满足了多少改善条件。总之，有时候解决问题的思路是在问题之外。跳出个人偏见和板块限制，横向对比，你会发现也许会有更好的选择。希望大家能根据自己的需求和实际情况做出明智的选择！

【深圳：刚需和改善客户购房积极性显著提升】国庆长假第一天，深圳不少刚需盘和改善盘的营销中心人潮涌动，具体成交情况如何？开发商将如何应对深圳楼市新政带来的各种变化？深圳多个楼盘项目2日表示，国庆假期首日签约数量普遍有所上涨，客户看房热情高涨。网页链接

电建•中原华曦府：老城区改善居住新选择电建•中原华曦府位于中原老城区，是一处稀缺的改善型住宅项目。项目占地116亩，规划建设14栋30到33层的高层住宅，包括一栋25层和一栋17层的高层住宅，以及一个9班制幼儿园，共计1777户。户型面积有143平、168平和192平三种，层高为3.1米，容积率为3.8。地上规划了1600平的架空层，并设计了下沉庭院。外立面采用玻璃幕墙和铝板设计，定位为改善盘。从区位来看，中原老城区土地供应量较少，供需失衡。对于周边客群置换以及想在中原区置业的改善型客户群体，选择范围有限。周边的楼盘如棉纺路的宏江瀚苑、盛润锦绣城、方圆经纬、锦艺城，以及金水西路的正商、领创、九龙城、农业西路的升龙天汇等刚需楼盘，客群可选范围较小。想置换的群体只能关注二手房，如万科山河道、昆仑望月、恒大云玺、康桥玖玺园等“四大天王”。电建•中原华曦府在地段、产品定位、容积率和居住圈层方面表现出色。虽然育红小学教育一般，但考虑到鱼和熊掌难以兼得，电建拿地的成本并不高，楼面价为5100元，加上建安成本和营销费用，后期价格有望稳赚。项目周边交通便利，有地铁、月季公园和配套设施。对于中原区的改善型客群，可以作为重点关注。关键在于后期价格能否吸引人。让我们拭目以待，期待更多项目动态和信息。

保利缦城和颂：值得入手的改善盘吗？最近有不少朋友问我关于保利缦城和颂这个楼盘，到底值不值得买。说实话，第一次去现场看的时候，确实被它的装修风格惊艳到了，简直像是保利璞悦的翻版。再加上他们自建的山体体育公园和3500平的会所，感觉连霍高速的影响都被人为弱化了，硬生生把一个改善盘给打造出来了。有人说缦城和颂是孤盘，也有人说它是一个自成体系的世外桃源。毕竟，贾鲁河沿线也是一道风景线嘛。再说说产品，户型从98平到168平都有，外立面是工建化设计，超高窗墙比，再加上精装修交付。比如168平的洋房，接近10米的大阳台，确实能吸引不少购房者的眼球。那么，这个盘到底能不能买呢？我有三点建议供大家参考：氛围与现实的落差 𐟏™️ 首先，保利缦城和颂这个地块原本是个边角料，但被保利匠心独运地打造了一番，视觉效果确实不错。不过，我要提醒大家的是，新房的热闹氛围是开发商极力营销的结果。一旦进入二手房市场，所有的不利因素都会被放大。所以，如果你对新房的氛围特别在意，那可能要考虑清楚。价格与性价比 𐟒𐊊保利缦城和颂的售价在两万多甚至三万多一平，这在花园路连霍板块确实不便宜。但保利毕竟是央企背书，交付落地还是有保障的。如果你是地缘性客户，实在不想挪窝，或者你喜欢北区的洋房和贾鲁河的环境氛围，愿意为自己的便利性和情绪价值买单，那也是可以考虑的。改善盘的真正含义 𐟏ኊ最后，一个真正的改善盘不仅仅是外观上的提升，还包括圈层提升、居住环境改善、社区品质提升和配套完善等多个方面。如果你对这些要素都有需求，那就要仔细比较一下。毕竟，选择一个楼盘不仅仅是看外观，还要看内在的品质。总之，有时候解决问题的思路是在问题之外。跳出板块和个人偏见，横向对比一下，你会发现也许会有更好的选择。希望大家都能找到心仪的房子！

𐟏 松山湖金地青云境大揭秘！ 𐟔探索东莞松山湖的金地青云境，这里不仅是开发商的营销大战场，更是购房者的梦想家园！ 𐟒𐤻𗦠𜦖𙩝⯼Œ之前稳如泰山的金地青云境，现在直接降价到底，仅剩最后几十套，机会难得哦！ 𐟑地段优势明显，位于松山湖核心位置，三馆一宫（图书馆、博物馆、文化馆和青少年宫）环绕，对面就是松山湖最大的中心公园，走路十分钟就到湖边，享受自然美景！ 𐟏ᩇ‘地虽然没有豪宅基因，但改善盘的产品力相当不错，交房无忧。这次装修标准超高，全屋净水系统、新风系统一应俱全，提升居住舒适度。 𐟌„部分楼栋和楼层还能享受到绝美的湖景，让人心旷神怡。 𐟎“学位也是一大亮点，松山湖教育东莞教育高地，小学可读松山湖中心小学等名校，初中更是多达四所学校可选，包括松山湖未来学校等优质教育资源。 𐟒ᦀ𛤹‹，金地青云境无论是价格、地段、产品还是学位方面都表现出色，想要在松山湖买房的朋友们不妨考虑一下哦！

黄陂四盘对决，刚需改善如何选？最近，黄陂板块的楼市真是热闹非凡，随着振业天成营销中心的开放，这里一下子涌出了四盘混战的局面。四盘都位于黄陂板块，地理位置和交通优势都不相上下，靠近地铁6号线和东方汇商业广场，价格也差不多，那到底该怎么选呢？别急，咱们一起来看看这四个楼盘的特点吧。保利翔龙天汇 𐟌‡ 占地面积：13万平容积率：4 车位比：1:11 交房时间：2024年底户型：94mⲤ𘜥—、西岸向三房和122mⲤ𘜥—、西南向三至四房亮点：离地铁最近，商场也近，特别适合年轻业主或者需要依赖地铁出行的人群。如果你喜欢热闹，这里绝对是个不错的选择。花语天宸 𐟌𘊥 地面积：43万平容积率：2.8 车位比：1:2 交房时间：2024年中旬户型：97mⲣ€118mⲣ€137mⲣ€142mⲥ—向三房亮点：主打低密度和山景，特别适合追求景观和居住舒适度的人群。如果你喜欢大自然，这里可能会让你住得非常舒心。广府壹号 𐟏እ 地面积：12万平容积率：3.2 车位比：1:1.2 交房时间：2023年底户型：77mⲣ€88mⲥŒ—向两房，118mⲣ€140mⲥ—、北朝向四房和97mⲥ—向三房亮点：小区内配建了一所小学，而且有小面积户型，上车门槛最低，特别适合预算不高但对学位有需求的人群。振业天成 𐟏™️ 占地面积：52万平容积率：2.0 车位比：1:84 交房时间：待定户型：104mⲣ€129mⲣ€168mⲥ››房亮点：主打低密社区，特别适合家庭成员较多的家庭。如果你家人口多，这里可能会让你住得更宽敞。总结 𐟓 这四个楼盘各有千秋，选择哪个真的要看你的需求了。如果你是刚需购房者，广府壹号可能更适合你；如果你喜欢热闹，保利翔龙天汇可能更适合你；如果你追求景观和舒适度，花语天宸可能是个不错的选择；如果你家庭成员多，振业天成可能更适合你。希望这些信息能帮到你，选到心仪的房子！

湖心新城四盘霸榜珠海6月网签排行湖心新城自今年5月起，各大开发商纷纷加大营销力度，争夺市场份额。凭借便捷的地理位置和交通优势，湖心新城成为珠海市区年轻人的热门选择，尤其是刚需购房者。以下是四盘霸榜的原因及项目优缺点分析： 𐟏† 金茂悦 —— 珠海6月网签榜首网签量：55套优点：金茂悦以其优越的地理位置和完善的配套设施，成为湖心新城的销量冠军。家门口的幼儿园、金茂小学、金茂中学、商业综合体及白藤市民公园、社区医院、白藤体育馆等配套，使其在湖心新城的销量一直名列前茅。缺点：三房户型设计不太理想，容积率高，26层高层公摊大。不过，如果你能接受这些缺点，金茂悦仍然是一个不错的选择，尤其适合养老客户。 𐟏 湖心明荟 —— 成交底价基础上可额外申请折扣成交情况：3栋、7栋迅速清栋优点：湖心明荟通过额外的折扣吸引了不少购房者。80万左右买三房，12万首期安家珠海，性价比相当高。新加推的1栋位置也较为理想，东边位三套看小区园内景观，西边为三套看邻里中心、社区公园、幼儿园规划用地，视野开阔。缺点：两梯六户设计导致梯户比高，后期生活噪音大。小区分AB地块开发，活动空间受限。周边待建项目多，建筑噪音周期长。 𐟌𓠥—光泊岸 —— 高品质生活选择特点：湖心新城价格高段位，但低密、高实用率、高绿化率优点：南光泊岸以低密、高实用率、高绿化率吸引追求生活品质的客户。项目靠近幸福河湿地公园，交通便利，价格调动灵活。缺点：湖心路车流和香海大桥延长线带来的噪音影响，无临街商业配套，日常生活消费依赖中澳及建发邻里中心，书包方面便利性不强，小学、中学均有一定的距离。 𐟌ˆ 复地星愉湾 —— 刚改改善盘性价比高特点：刚改改善盘卖出白菜价优点：复地星愉湾的交标在湖心新城属于顶尖水平，餐客美缝、风管空调、主人房衣柜、大飘窗等配置让人满意。一字板楼设计，周边配套丰富，适合刚改及改善型社区。如果五期及商业综合体全部完工建成，小区整体在湖心新城二手市场有很强的竞争优势。缺点：容积率高，楼间距窄，98平餐厅位置小，5、10栋交楼时间晚。不少客户对交楼时间有所顾虑。这些项目各有千秋，选择时需根据自己的需求和预算做出权衡。

青岛西海岸唐岛湾君汇：营销兑现力需加强青岛西海岸的唐岛湾君汇，一个被品牌和营销力量推至高位的豪宅项目，虽然营销名称为“唐岛湾君汇”，但备案名却是“青岛生物医学技术转化研究中心”。𐟏⊊𐟔 通过备案名，不难窥见其获地方式的特殊性。君汇这个名称，容易让人联想到海信的豪宅项目——君汇。一个非知名企业，能够在唐岛湾的核心位置占据一席之地，借势起势也是情理之中。 𐟓… 自2023年9月开盘以来，唐岛湾君汇在网上已售出76套房产，月均销售约8套。𐟓Š 这个销售数据如何？一方面，考虑到唐岛湾君汇的定位和产品特性——建面约150至320㎡、均价超过2万元的精装大平层，这确实符合西海岸的改善型住宅需求。因此，尽管总价高昂，客群有限，但其销售流速似乎并不算太慢。 𐟏 另一方面，该项目规划了约790户，剩余库存压力不小。与瑞源名嘉荷府、绿地泉凤栖澜玥等楼盘相比，唐岛湾君汇的去化速度显然要慢得多，且已透支了不少潜在客户。 𐟓– 胡Sir认为，唐岛湾君汇在整个唐岛湾区域没有直接的竞品，产品设计也还算不错，只是“营销兑现力”有待提高。大多数人对改善型住宅的购买决策是基于“看到才会相信”的原则，因此，营销展示至关重要。 𐟏ᠦŒ‰照当前的操盘思路，一个接近一年的790户改善盘，理应展示实景园区、实体楼样板间、精装修和外立面形象、架空层等各种大区展示，这才是营销兑现力的体现。仅仅依靠沙盘和会所、样板间来卖房，没有强信誉品牌背书的话，很难让对应客群信服。 𐟌ˆ 幸运的是，荣泰唐岛湾君汇作为“以旧换新”的核心参与者，通过收客户旧房来促进成交，将工程付款和客户回款整合在一起，这一策略在一定程度上提升了客户的信心，推动了销售流速。 𐟌Ÿ 另外，项目建一栋销一栋的策略，也有助于逐步提升客户信心，推动销售。