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万科营销战略权威发布_万科营销战略分析(2024年12月精准访谈)

内容来源：魏巍之巅所属栏目：观点更新日期：2024-12-01

万科营销战略

今天一早去跑业务，下午见了XNG，见了LL。与他们聊了我工作的事，有几个新观点： 1、跑业务要有方向：开发商品牌效应要重视，因为服务品牌房企可以提升咱们的工作效率； 2、接盘要有标准：分销占比，佣金费效，案场转化比，目前案场团队新媒体的经验； 3、XNG：区域营销总更多的是给到公司战略性方向，当有项目时市场预测就是战略性方向，比如宏观方向（中指、克而瑞等，新房与二手房，南昌与全国数据对应），微观数据（市场竞争品动态，万科住宅代表一个片区的平均指标）等均可指引方向。此为存量，做好专业。当无需这些时，开拓新型业务就是另一个战略性方向，因为这是增量。存量不可丢增量尤加分，只要在路上，就永远不会没有价值。 4、LL：感受自己没有成长不代表真的没有成长，只是成长没有自己预期中的快。PXD项目的难是大市场环境不佳，原来跳出区域竞争仍有一条路，但大市场环境将这条路堵上，回归在区域内，而区域内周边都在降价，项目无路可走。抓紧每一个时间节点的重要，非节点时明升暗降，节点时明降，才是有利PXD的营销策略。分销的局面需要通过主力门店的签约去解决，落到更细，不可独家。 5、与领导沟通：传递一线声音，包括哪些声音：价格的敏感度体现点；想起昨天和DWH沟通时，对于XMT的战略方向建议： 1、新项目广告公司人才可赋能XMT；PXD项目就需要考虑这一点了； 2、商业是长期战略方向，必须要做； 3、业务可通过沙龙模式提升效率，要宣传自己； 4、选项目还是要偏战略性方向，不要什么盘都接；

梦天木作：高端装修的首选品牌 𐟌𓊦⦥䩦œ詗诼Œ这个成立于1989年的品牌，可谓是木质复合门领域的佼佼者。经过多年的发展，梦天已经在国内拥有庆元和嘉善两大生产基地，总占地面积超过500亩，员工人数更是达到了3600多人。梦天引进了德国、荷兰以及中国台湾等地的先进生产设备，拥有超过1000台一流设备，年产能高达210万套实木复合门。梦天木门的实力不仅仅体现在生产能力上，更在于其追求卓越的态度。公司坚持以质量管理为基础，品牌建设为核心，设计研发为先导，市场拓展为驱动，实现了快速发展。经过多年的努力，梦天已经与世界最大的木门营销企业Wolseley、NCC、Masonite、OREPAC、家得宝公司等建立了紧密的战略合作关系。在国内，梦天木门在大中城市建立了600多家专卖店，并与恒大地产、万科地产、万达地产、朗诗地产等十大地产商建立了战略合作伙伴关系。这些合作不仅巩固了梦天在国内市场的领先地位，也为其在国际市场上赢得了更多的机会。梦天木门以其卓越的品质和精湛的工艺，成为了高档装修的首选品牌。无论是追求品质的家庭，还是追求效率的商业空间，梦天都能提供最合适的解决方案。

硚口楼市动态：降价与竞争并存硚口的楼市依旧热闹非凡，各大楼盘纷纷降价促销，但老武汉人对常码头的态度依旧坚定。 1⃣️ 金地和1872近期降价销售，虽然销量尚可，但老武汉人对常码头的接受度依旧不高。 2⃣️ 天樾在六月份降价后售出三十几套房产，但七月份销售又陷入低迷。壹品公馆虽然咨询者众多，但实际购买者较少。位置优越，但缺点也显而易见。 3⃣️ 古田区域的竞争尤为激烈，所有客户都在等待凯德的开盘。如果凯德的价格高于越秀，那么其吸引力将大打折扣。 4⃣️ 越秀的压力持续增大，每月仅售出二十几套房产，显然未达理想状态。预计其价格还有500元的下调空间。 5⃣️ 华发在市场竞争中显得力不从心，无论是品质还是话题，都难以与越秀和凯德抗衡。华发可能选择躺平，或者通过降价来寻求突破。 6⃣️ 云宸的营销策略令人瞩目，开盘即火爆，备案价销售。然而，至今仅备案了94套房产，其中五套是通过分销渠道销售。 7⃣️ 长丰区域的情况不容乐观，龙湖的楼盘表现平平，而绿城和万科则在激烈竞争，市场形势堪忧。

《领展 2024/2025 财年上半年业绩增长：驱动因素、市场表现与发展战略》在业绩发布会上，领展向投资者们展示了一幅喜忧参半的画卷。收购上海七宝万科广场余下权益的战略决策无疑是上半年的一大亮点，这一举措带来的新收益如同源头活水，源源不断地注入领展的业绩长河。而大部分营运市场的良好表现，也像是坚实的堤坝，稳固着这条业绩之河的水位。对于香港物业组合，虽然零售商户每平方英尺销售总额有所下跌，但相比香港整体零售市场，仍有可圈可点之处。管理层深知不能满足于此，他们积极寻找新的应对策略。一方面，继续加强与租户的沟通与协作，除了传统的租金调整方式外，更注重为租户提供全方位的支持。例如，为租户提供更精准的市场数据分析，帮助他们优化商品陈列和营销策略，以应对市场需求疲弱的现状。另一方面，对物业资产的提升工程并未止步于上半年已完成的富善商场和秀茂坪商场项目。在香港的其他物业资产中，也在逐步规划类似的升级改造计划。针对一些老旧的停车场设施，领展准备投入资金进行智能化改造，增加车位引导系统、自动缴费设备等，提升用户体验的同时，也能增加这部分业务的收入。对于办公大楼，计划优化写字楼的公共空间，打造更多的共享会议室和休闲区域，吸引更多优质企业入驻。内地物业的良好发展态势让领展看到了更大的潜力。除了继续巩固上海七宝万科广场和领展中心城的优势外，领展开始在内地其他重点城市物色新的投资机会。他们派出专业的市场调研团队，深入北京、上海、广州、成都等一线城市和新一线城市，对当地的商业地产市场进行全面评估。在一些新兴的商业区域，领展考虑与当地开发商合作，共同打造具有特色的零售物业或办公综合体。国际物业方面，虽然物业收入净额略有减少，但管理层对澳洲、新加坡和英国等地的市场依然充满信心。除了关注现有物业的运营情况，还积极寻求与当地的商业伙伴建立更广泛的合作关系。比如在澳洲，与当地的大型零售商探讨联合举办促销活动的可能性，以提高物业的知名度和吸引力；在新加坡，与科技公司合作，探索在物业中引入更多的智能科技应用，提升物业的竞争力。在领展 3.0 战略的指引下，公司在投资组合管理和多元化战略上持续发力。对于亚太区重要市场的物业组合平衡分布，已经有了更详细的规划。除了日本、澳大利亚和新加坡这些低风险、高流动性的市场外，也在关注韩国、马来西亚等国家的商业地产动态。在资产类别上，除了传统的零售、办公、停车场和物流，还在研究养老地产、教育地产等新兴领域的投资机会。管理层深知，在市场的巨大挑战和不确定性面前，只有不断创新、积极进取，才能实现领展收益的韧性增长和多元化发展，为投资者创造更丰厚的回报。他们正以稳健的步伐，朝着这个目标迈进，每一个决策、每一项投资都承载着领展的未来和希望。#我要上热门# #热点创作者看美国大选#

吴中晴翠璟园：城南板块的理性选择苏州的城南板块，自从浒关中南开始打折促销后，几乎80%的楼盘都开始了不同程度的优惠。开发商因为资金紧张，纷纷推出各种折扣吸引购房者。当时，城南只有绿城、鲁能和阳光城还在坚持原价销售，尤其是绿城，单价高达28000元，让人不禁怀疑为何这个地段如此傲慢。除了离园区近和高架上高架便捷外，我找不到其他支撑高房价的因素。直到我看到吴中太湖新城的房价后，才明白，他们卖的不只是房子，更是未来的愿景。尽管如此，我还是搞不清楚为何这个地段如此昂贵。直到万科、中交、中建、美的、香江等开发商纷纷上市后，我才意识到，可能是我目光短浅，看不到未来的愿景。城南是许多购房者的首选目的地，但面对众多楼盘和价格从29000元到25000元不等的情况，如何选择成为了一个难题。当初傲慢的绿城反而价格最低，打折后价格跌破了25000元。想象当初28000元买绿城的人，绿城老板晚上能否睡得安稳？其他楼盘也纷纷给出折扣，让利消费者。最让我不能理解的是晴翠璟园，备案价多少钱就卖多少钱，第一个客户和最后一个客户价格相同，透明度极高。至于物业费、车位优惠券以及家电等营销策略，虽然细节重要，但大多数人都能接受。晴翠璟园的品质和绿化在城南也是数一数二的，充分保障了购房者的权益，避免了后期恶意降价的风险。也许这就是国企应有的担当。如果非要选择城南板块，晴翠璟园绝对是第一选择。当然，万科也不差。许多客户因为没有折扣而放弃了晴翠，选择了其他优惠力度大的楼盘。我只想说一句：一个楼盘今天能9折，明天就能85折，你永远不知道底在哪里。明明喜欢晴翠，明明知道晴翠是最好的，就是因为没有优惠而选择了其他楼盘。现在是爽了，但当你卖房子的时候你就会知道今天的决定是多么不理智。你可能会觉得其他楼盘给你优惠了照顾了你今天的心情，但房子和其他产品不一样，一房一价。总之，如果预算足够且非要选择城南板块，晴翠璟园绝对是您的第一选择。

𐟏 万科观澜映象楼盘探秘 𐟔探索万科观澜映象，这个宁波楼盘有何魅力？ 𐟑优点大揭秘： 1️⃣ 独一无二的分销策略：宁波罕见的全民营销项目，无需担心降价风险。 2️⃣ 户型设计亮点：从112平米的开敞厨房到195平米的弧形收口，每一处都彰显匠心独运。 3️⃣ 强大的营销能力：销售说辞与实景展示区都堪称顶级，让客户感受到家的温暖。 4️⃣ 施工质量上乘：由宁波资深施工单位总包，质量把控严格。 𐟑Ž不足也不回避： 1️⃣ 周边环境有待提升：中河周边工业厂区较多，且小学学区并不突出。 2️⃣ 装修标准一般：虽然设计风格独特，但装修花费并不多。 3️⃣ 商业配套存在隐患：重餐饮可能带来噪音和油烟问题。 4️⃣ 物业费较高：物业费达到4.36元，高于新盘平均水平。 𐟤”交付后如何？交付后的实景、物业水平、市场下行冲击以及商业管理都是未知数，有待交付后揭晓。 𐟏ᦀ𛧚„来说，万科观澜映象凭借其独特的设计和营销策略，无疑是一个成功的产品。但交付后的表现，还需时间来验证。

万科城市之光：如何成为市场领跑者？在房地产市场的大潮中，开发商的操盘逻辑至关重要。𐟏† 万科城市之光，作为市场上的佼佼者，其成功的背后是精准的市场洞察和高效的营销策略。𐟑€ 首先，万科城市之光的地理位置得天独厚，位于人气旺盛的区域，周边设施齐全，生活氛围浓厚。𐟏™️ 这一点，从项目开售时的火爆场景便可窥见一斑。其次，万科的产品设计独具匠心，一楼全部架空，容积率低至不到2，确保了居住的舒适性。𐟏ᠧ侥Œ𚥆…设施齐全，健身房、泳池、足球场等一应俱全，为居民提供了丰富的娱乐和休闲空间。在营销策略上，万科城市之光同样表现出色。𐟓ˆ 通过多个销售团队的蓄客，以及人海战术和良好的社区感官，吸引了大量客户。当自销团队难以维持销量时，果断降价并引入分销团队，成功提升了销量。最后，万科城市之光的操盘手对市场动态保持高度敏锐，能够及时调整策略，确保项目在市场上始终保持领先地位。𐟌Ÿ 这一点，从项目的高宅地块再次降价并取得良好市场反应便可得到验证。综上所述，万科城市之光的成功并非偶然，而是市场洞察、产品力和营销策略的完美结合。𐟏† 对于购房者来说，了解这些操盘逻辑，便能更好地把握市场脉动，做出明智的选择。

深圳国庆好去处：大运万科城热气球节 𐟌𓰟Œž 想要体验不一样的视角吗？来大运万科城-屿湖公园吧！这里湖水清澈，微风拂面，仿佛进入了一个童话世界。 𐟎ˆ 在这里，你可以免费体验热气球之旅，感受不一样的视角。不过要注意哦，热气球飞行时间比较短，飞行的距离也有限制，想要更远的飞行还是不建议来这里哦。 𐟎‰ 另外，热气球券还带有20元代金券，可以在市集免费兑换食物。我兑换了甘蔗汁、砵仔糕、烤肠鱼蛋，味道超赞！ 𐟦€️ 还有一个小惊喜，转发相关内容还可以领取到大闸蟹哦！快来试试吧！ 𐟍ƒ𐟌𜠦𙖦™艹ž常美丽，坐在露营帐篷下感受大自然的美好。夏日炎炎，好在时不时会有微风拂面而来，非常惬意。 𐟓 地址：大运万科城营销中心 𐟓† 时间：9.29-10.6 (10:00-18:00) 注意：热气球在12点的时候会休息，具体时间可以问问营销中心哦。

长沙17个免费亲子户外活动好去处 𐟎‰ 长沙的家长们，想要带孩子体验户外活动的乐趣吗？这里有17个免费的游乐场，适合全家一起享受！这些游乐场都位于室外，无需特别预约，直接导航即可到达。以下是详细的介绍： 1️⃣ 岳麓区丨喵喵冒险谷 2️⃣ 岳麓区丨万科森林公园营销中心 3️⃣ 岳麓区丨西湖公园-沙滩公园 4️⃣ 岳麓区丨梅溪湖公园-节庆岛 5️⃣ 芙蓉区丨旺德府万象时代 6️⃣ 芙蓉区丨隆平小镇博物园亲子乐园（周一全天、周二上午免费） 7️⃣ 芙蓉区丨东驿体育公园 8️⃣ 天心区丨浦浦猴乐园（导航：佰昌和江山营销中心，需经过售楼部） 9️⃣ 望城区丨百世云境营销中心 𐟔Ÿ 望城区丨银星湾公园 1️⃣1️⃣ 望城区丨星巢Park 1️⃣2️⃣ 开福区丨鸭嘴公园 1️⃣3️⃣ 开福区丨长沙北中心保利时代 1️⃣4️⃣ 开福区丨湖山赋营销中心（需经过售楼部） 1️⃣5️⃣ 开福区丨大悦城顶楼（滑滑梯周末节假日开放） 1️⃣6️⃣ 雨花区丨溪悦荟儿童乐园（导航：绿雅园） 1️⃣7️⃣ 宁乡市丨童牧谷 𐟑袀𐟑颀𐟑碀𐟑栥🫦娿™些地方，享受与孩子的亲密时光吧！更多精彩活动，敬请期待！

武汉索河村民宿：斜阳耒筑的清冷情调至今还不知道“斜阳耒筑”第三个字怎么念，但这并不妨碍我对它的喜爱。驱车前往新开的索河店，这里显然比黄陂店更适合做民宿。黄陂店位于一个半死不活的别墅区F天下，感觉没有富豪常住，开着多个民宿。青荷小木虽然位置更好，也想做高端，但缺少一点艺术的清冷感和对细节的把控，像一个心气和野心都很高但综合能力欠佳的人主导。斜阳耒筑这个民宿有点意思，它显然和早期的万科一样，不求很好的地段，就像这个很难记住的名字，不求所有人懂，也能精准定位一部分客群，为这种清冷的情调买单。索河店是新开的，位于一片村庄中，这天下着小雨，周围安静的只能听见鸡叫，知道满房了也专程过来看看。前台收银台的小姐姐有点清高感，好在旁边一个年纪稍长的阿姨特别温和，给宝宝两个甜甜的橘子。我们到房间区域看看，从用材和灯光设计都特别讲究。比起他们在一起营销的樾和林泉更现代，更能迎合年轻人的胃口，特别是荷包暖和的带娃一族。会带宝宝再来的，斜阳耒筑。

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