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楼盘营销节点权威发布_线上跟线下的营销方式(2024年12月精准访谈)

内容来源：魏巍之巅所属栏目：观点更新日期：2024-11-30

楼盘营销节点

昆仑天麓湾：青岛楼市的低调新星 𐟌Ÿ 如果你对青岛的房地产市场稍有关注，可能会听说过昆仑天麓湾这个名字。简单来说，这是一个升级版的森林公园，虽然优势不明显，但劣势也不突出。让我们来详细探讨一下这个楼盘的优缺点吧。昆仑置业：新手的实力派 𐟏† 昆仑置业是一家由房地产老手创办的新公司，虽然作品不多，但质量却相当不错。昆仑府和昆仑樾都是精品项目，价格也很美丽。昆仑初期的产品策略似乎是想成为低配版的海信，目标是“好产品、高溢价”。天麓湾：青岛市场的低调进入者 𐟌Š 天麓湾是昆仑置业在青岛市区的首个项目，结果进入了竞争激烈的东李片区。在这个刀刀见血的市场中，昆仑管理团队的表现出了初期的不适应，但很快就调整了策略，悄无声息地卖了不少房子。天麓湾的优缺点分析 𐟏ኊ这个楼盘最大的问题是配套设施不足。无论是商业、医疗还是交通，都达不到这个价位段的水平。教育方面，只有初中还算不错。与过往的两个项目相比，天麓湾的实景呈现略显欠缺。不过，它的价格策略却很有趣，营销节点和价格调整与众不同，但效果显著。天麓湾的亮点 𐟌Ÿ 优秀的户型设计：在青岛楼市中，120平米以上的户型大同小异，但天麓湾的户型设计在一些细节上让人耳目一新。安静的环境：每次带客户去看天麓湾，都被它的安静环境所吸引。周边规划基本定型，前后左右基本上没有噪音源，前山后河，环境宜人。优越的位置：虽然位置不等于交通，但天麓湾与崂山仅一山之隔，对崂山通勤的人群吸引力很强。值得期待的物业：这应该是他们第一个准备使用自有物业的楼盘。青岛目前3块以下的物业，只有一两家还说得过去，很期待能出现一个搅局者。从昆仑对待楼盘的态度来看，这个新手很有可能带来一些惊喜。限于篇幅，先谈这些。如果你对昆仑天麓湾感兴趣，欢迎咨询，免费带看。

售楼处优惠的那些“潜规则”，你了解吗？𐟤” “这套房子到底有多少优惠？” 这是每个买房人最关心的事儿。房源折扣就像“薛定谔的猫”，不走进售楼处，永远不知道。现在谈新房优惠，简直就是高手过招，不整个你来我往，都不叫谈价。那售楼处优惠的“潜规则”，到底是什么样的？有个实例，客户看上一套房，向销售询问优惠。销售本想一点一点放出优惠。结果，放第一轮优惠时，客户就爽快同意，直接订房。销售以为还要“讨价还价”，所以留了2个点优惠。这就相当于，武林高手还没过招，一方直接赢了。这个客户就不了解楼处销售的“潜规则”，有点着急了。事实上，楼盘首开和清盘时，优惠力度较大。像五一、十一这种假期，会有额外优惠。但优惠不是一成不变的。会根据销售节点、在售楼栋户型，调整折扣。市场越好，优惠越不好谈，有时还会收回优惠。最近联发城投梅江和悦收回一个点优惠；中车中环学府收回0.5-1个点优惠。这些是真的优惠收回。但也有售楼处没有收回优惠的实力，对外宣称点位收回，就要给买房人制造紧迫感，其实底价并没变化。售楼处也不存在销售持有的优惠点位不同这件事。也就是说，找任何销售，最终房价都一样。只是销售、经理手里都有优惠折扣。部分楼处营销总手里还有一点折扣，是给“特殊关系”的客户预备的。大家要尽可能争取最低价。有的售楼处其实没套路，优惠点位很实在。售楼员也不“拉抽屉”，直接给到买房人。有的售楼处套路深，有很多销售说辞，买房人确实招架不住。

森林公园3号楼加推，东李楼市新阶段来临森林公园最后一栋楼3号楼的加推，标志着东李楼市即将进入一个新的阶段。以下是我对这一事件的简评： 𐟏 森林公园最后一栋的3号楼即将加推，这意味着他们已经卖完了之前的房源。如果东李后续没有大的变化，预计价格降幅不会像前两年那样大幅下降。不过，预计在9到12月期间，他们会处理一些边角料和难以销售的房源，届时可能会有更大的优惠。 𐟌𓠥悦žœ最新的地块用于刚需住宅，楼市将逐渐进入一个新的时期。小户型、低公摊、低总价、高赠送等高端住宅配置将下放到这些楼盘中。然而，这也意味着地块面积有限，可能会面临高户数、高密度、高损耗以及低人均公区使用面积和低空间等问题。 𐟔 尽管这个楼盘一直存在争议，但它的营销团队确实令人佩服。从当初的两万六七的开盘价，到如今的一万六七就能轻松上车，这个“超级网红”大盘的营销团队确实有其独特之处。 𐟏⠩斥…ˆ，这个小区的大堂设计非常高大上，实景呈现的园林设计以及健身房、泳池等设施，之前主要出现在高端住宅中，现在首次下放到这样一个偏刚需的楼盘上。 𐟒𐠥…𖦬᯼Œ价格梯度设计非常敢于壮士断腕。每次东李的价格战中，这个楼盘的身影总是出现。配合极其生猛的营销团队，每次营销节点都无往不利。 𐟏 最后，交付质量也相当不错。基本上全线完工，只剩下一些收尾工作。得益于较低的拿地价，这个楼盘的利润率并不差，交付上也对得起价格。总之，森林公园最后一栋楼3号楼的加推标志着东李楼市的新阶段，值得关注。

「新政首日广州有楼盘来访量上升300%」【「广州楼市银十气氛火爆」】从南方财经全媒体记者走访的多个项目来看，不少市场人士反馈，近期广州政策面的重磅发布，叠加假期利好，项目人气明显提升，楼市明显回暖，预计整个国庆的成交量有望回升。有销售人员介绍，新政首日，其楼盘来访较往常工作日上升了300% ...

买房省钱攻略：这些时机最划算！ 𐟧ᦥ𜥸‚有风险，投资需谨慎，坚持房住不炒‼️ 𐟏 在楼市正常稳定的情况下，什么时候买房最划算呢？以下是一些关键时机： 1⃣️【清盘阶段】✅ 开发商维护售楼部的成本较高，通常在清盘时会降价促销，以快速出货，为开发下一个楼盘腾出时间。 2⃣️【金九银十】✅ 9、10月是买房高峰期，开发商会拼尽全力，通过各种营销策略和活动吸引客户，优惠力度较大，赠品也较多。 3⃣️【月底、季度底、年底】✅ 这些时间节点是开发商冲刺业绩的时候，为了财务报表好看，往往会给出更多折扣。 4⃣️【首开盘】（认筹）✅ 开发商的定价逻辑往往使得首开价格最划算，以吸引知名度和热度。 5⃣️【1，2月】𐟒”⚠️ 1、2月是春节期间，房价相对较高，因为很多人想在过年前买房炫耀，开发商也抓住这个心理。 6⃣️【7、8月】𐟤”𐟤” 虽然7、8月是买房淡季，但这两个月也有捡漏机会。客户相对较少，开发商业绩压力大，可以耐心等待价格调整。 7⃣️【周一去买房】✅ 周一通常是新一周的开始，销售团队希望有个开门红，而且很多楼盘周一有领导开会，申请价格也比较方便。 8⃣️【快下班的时候去】✅ 经过一天的讨价还价，销售已经疲惫不堪，加上回家心切，往往会做出最大的让步。你学会了吗？这些观点仅供参考，具体还需以实际市场为准。

买房省钱攻略：这些时机最划算！买房这事儿，大家都想省钱，但什么时候买最便宜呢？我来给大家分享几个关键节点，帮你避开那些坑，买到心仪的房子。首次开盘前：抢首开优惠 𐟎‰ 开发商首次开盘的价格通常是最便宜的，有些开发商还会拿出一两栋楼来做内部认购。比如保利，你想入手的话，首开之前绝对是最佳时机。大尾盘：捡漏的好时机 𐟏ƒ‍♂️ 当楼盘去化率超过95%时，开发商为了降低营销成本，会对余货进行降价处理。不过，大尾盘可选的房源不多，千万别为了便宜买了不合适的楼层或朝向。小阳春、五一、国庆、年底：传统购房节点 𐟌𘰟Žˆ 小阳春时，全年业绩目标已定，营销人员和方案也都稳定，是全力冲刺业绩的时候，一般会有不错的价格优惠。五一、国庆（包括中秋、端午）是传统的购房节点；年底则是全年业绩冲刺最激烈的时候。辟谣时间：别被这些谣言骗了！ 𐟚능‘褸€、周日去最便宜？每套房源都有系统底价，底价调整最低以月为维度。一周之内哪一天去对价格没有任何影响。反而是周一到周五人少一点，没有周六周日的氛围烘托，更容易理性决策。当然，买房很多时候需要冲动，太过于锱铢必较容易错过合适的机会。开发商看人下菜？每套房源都有系统底价，突破底价的折扣只有在本土小型开发商上偶有发生。房源定价是开发商的严控项目，大都需要去到总部审批，中大型开发商不存在穿越底价的折扣。但能否拿到底价是一个学问。有时候没拿到底价，确实存在不同人不同价的情况。中介的“低价保障”？定价权不在中介手里，在开发商手里；X个月内是否降价要根据业绩压力、开发商经营状况判断，真的降价也不需要征求中介的意见。所谓最低价保障，更多时候只是给客户的一个安慰剂。年终奖/购房券折现？ “我们领导的年终奖发了购房券、你只要私下转账5万、就能拿到7万的优惠”这种营销案场的骚操作，大多是成交价格高于底价，营销经理干一票跑路的玩法。对客户而言，如果确实前期买贵了，那还是按最优于自己的方案去做，注意规避风险。但还是在前期拿到最低的价格最为实际。希望这些小贴士能帮到你，买房是大事儿，省下一分钱也是钱啊！

苏州买房砍价攻略：如何拿到最低折扣？在苏州买新房，大家都知道有备案价，而且大部分楼盘都会在备案价的基础上给一些折扣。那怎么才能拿到最低折扣呢？其实这需要一些策略和“厚脸皮”。今天我就来给大家总结一下！第一次看房：表现得积极点 𐟘„ 第一次去售楼处，销售肯定会问你一堆问题，比如购房资质、资金状况，还有你买房的迫切度。记住，这时候一定要表现得非常积极！告诉他们你最近一直在看房，迫切想尽快确定下来。这样他们不仅会认真接待你，还会给你报一个相对合理的价格，甚至透露出可以谈。看房次数不多：节省时间 ⏰ 如果你看的楼盘不多，没必要每个盘都去还价。节省时间，把你觉得不错的楼盘记在心里，下次再过来谈。买房这事儿，还是得多看看。决定买后谈折扣：表现出诚意 𐟒ꊥ𝓤𝠥†𓥮š要买某个楼盘时，去谈折扣前一定要表现出非常想买的诚意。记住，多在售楼处待一会儿，让销售和中介在你身上多花点时间和精力。付出多了，他们总会想有个结果。谈到价格时，你可以说价格贵了，但房子很喜欢，只是手上资金有限。优惠节点：抓住时机 𐟎‰ 优惠节点到了：比如说你的首付要求七天给齐，即使钱不到位，也要自信地说没问题。等到拿到所有优惠后再来谈延期的事情。付款方式优惠：按揭和一次性付款 𐟒𓊤𚆨磦Œ‰揭和一次性付款的优惠政策后，告诉销售人员你更倾向于一次性付款。这样他们可能会给你更优惠的价格。渠道优惠：中介和主播 𐟓𚊥𘦤𝠧œ‹房的中介或房产主播通常会有自己的优惠体系。让他们去帮你拿这些优惠。销售经理优惠：争取最大优惠 𐟏⊩”€售经理通常会有更大的优惠权限。当谈到这个级别的优惠时，销售处的销售经理也会出面。这个时候能谈到的优惠通常是最大的了。你可以说你是真的想买，钱都准备好了，但家里人还是觉得贵。售楼处已经费了这么大劲了，一般会想办法成交的。开发商总经理的优惠：特殊关系 𐟤 开发商总经理的优惠权限更高，需要打申请。这个时候你需要让售楼经理和中介去申请。最后的谈判：多要些小礼物 𐟎 到了这一步，所有的价格你都能拿到了。别急，多跟销售经理聊一会儿，让他多送你几个家电或者多砸几个金蛋。这些都是营销费用，他是有这个权利的。希望这些小技巧能帮你在苏州买房时拿到最低折扣！祝你买房顺利！

贝壳初心：打造品质居住生态贝壳找房的初心是什么？简单来说，就是“对用户好”和“相信合作共赢”。这不仅仅是一句口号，而是我们实实在在投入大量资源去提升用户体验的承诺。合作也不是嘴上说说，而是我们多年来在ACN经纪人合作网络上实践的成果。我们的目标是覆盖全中国超过300个城市，服务超过2亿的社区家庭，连接100万职业经纪人和10万家门店，赋能超过100个品牌，成为推动行业正循环的基础设施。贝壳找房将开放资源和线上能力，聚合和赋能全行业的优质服务者，打造品质居住服务生态，提供包括二手房、新房、租赁和家装等全方位居住服务。我们继承和升级了链家网的产品技术、品质控制和数据挖掘等优势能力，持续迭代“楼盘字典”，研发VR看房等创新技术手段，为消费者提供更好的服务体验。通过线上交易流程的可视化、线下的闭环服务和平台承诺，为更多消费者提供安全保障。贝壳找房还将搭建服务者的信用评价体系，为消费者甄选优质服务商。通过营销、经营、供应链、技术数据、金融、交易等各角度的赋能，让优质服务者和品牌在平台生态中得以更好地发展。回到我们自己的组织，我们需要用飞行途中换引擎的速度自我迭代。我们每一个人，每一个组织，每天都需要问自己一个问题：我为谁创造了什么样的价值？我们将变成一个网络型组织，每个模块都是网络上的一个节点，发现客户和用户、定位价值、创造价值、收获价值！小贝壳们，一起加油吧！

𐟏 宁波楼市9月大揭秘：二手房激增𐟓ˆ 𐟔宁波房地产市场近期动态引人瞩目！二手房待售数量竟从2021年初的4万多套飙升至2024年的惊人13万套，涨幅超过3倍！𐟘𐟤”这一变化引发了市场对宁波楼市未来的广泛思考。作为长三角南翼的港口城市，宁波经济实力不俗，但房地产市场却呈现出供大于求的态势，给楼市带来巨大压力。𐟒⊊𐟔细究这13万套待售二手房，发现其中不乏次新房。这些本应处于保值增值期的房源，如今却不得不重新入市，无疑加剧了市场竞争。𐟏ኊ𐟘𒥯𙦯”8月份仅2946套的成交量，13万套的待售量显得尤为庞大。如此悬殊的供需比例，意味着去化周期将被大幅拉长。即使是高端区域如东部新城，豪宅价格也难以独善其身。𐟒𘊊𐟌†以东方一品小区为例，136平方米的中层户型单价已跌至约39000元/平方米。这一价格水平与该楼盘昔日的光环形成鲜明对比。𐟘” 𐟤‘尽管宁波作为经济强市，不乏有实力的购房群体，但在房价上涨预期减弱的背景下，许多富裕阶层也倾向于持币观望。毕竟，在已有住房的情况下，纯投资需求受到了抑制。𐟒𐊊𐟌另一方面，宁波作为“一带一路”重要节点城市，国际化程度不断提升。随着更多外资企业和人才的引入，住房需求可能会出现结构性变化。高品质、个性化的住宅产品或许将迎来新的市场机遇。𐟌Ÿ 𐟘“然，宁波楼市面临的挑战不仅限于供需关系的失衡。人口结构变化、居民杠杆率上升等因素都在影响着市场的走向。对于普通购房者而言，当前市场环境或许提供了更多选择的机会，但也需要更加谨慎地评估自身需求和承受能力。毕竟，房子是用来住的，而非单纯的投资品。𐟏 𐟤”对于开发商和房产中介而言，如何在库存高企的情况下脱颖而出，考验着每个市场参与者的智慧。创新营销模式、提升服务质量显得尤为重要。政策层面，如何在稳定房地产市场和防范金融风险之间寻找平衡点，将是决策者面临的重要课题。精准施策、因城施策的重要性不言而喻。𐟓 𐟌ˆ展望未来，宁波楼市的走势仍存在诸多变数。产业升级、人才政策、城市规划等因素都可能对市场产生深远影响。我们需要用更长远的眼光，在变局中寻找新的机遇。无论如何，作为宜居城市的代表之一，宁波的魅力不会因短期市场波动而减弱。相信在各方共同努力下，宁波楼市终将找到健康可持续发展的道路！𐟒ꀀ

济南楼市新动态：保利云上璟誉首开告捷济南的楼市最近真是热闹非凡，尤其是保利云上璟誉的首开，简直是流量爆棚！首开当天，夜晚就有人排队，第二天集中选房，再加上保价的噱头，济南楼市从未见过如此集中的流量。保利这次在济南真是风头正劲！开盘价格和排队情况 𐟏 首先说说价格。152平的房子价格在2.5到2.8万之间，176平的在2.7到3万之间，都是精装修，定位比较高端。这个价格比之前的预期低了不少，算是相当有吸引力。至于排队问题，保利选择了按排队顺序来开盘，真是天秀操作。很多中介和客户都替客户排队，甚至有黄牛排队一晚上，排第一的黄牛号竟然卖了3000块钱！销量如何？ 𐟓‰ 虽然明知不可能清盘，但保利选择了最能炒作的方式。一共开盘136套，去化大概50套左右，成绩算是不错。不过放眼望去，感觉像是抢光了，情绪拉满。高楼层价格太高，低楼层卖得不错，尤其是152平的，面向400左右的客群，定位非常清晰。保价模式 𐟒𐊊保利还推出了保价模式，以后如果降价，可以保换房。这个模式也算是给了购房者一些心理安慰。保利如何从“糙哥”变成改善一哥？ 𐟏† 说实话，保利能从“糙哥”变成改善一哥，第一是碰上了好的节点。去年3月份左右，市场情绪拉满，但担忧堡雷情绪高涨时，保利以实景展示的方式提高了认可度，营销手段相当精明。再加上保利疯狂拓展业务规模，几乎包揽了济南改善的半壁江山，也有后续项目销售作为依托。接下来的开盘情况 𐟔‚榾œ山：小日子的盘，价格在2.9到3.25万之间，肯定比保利便宜不少，预计还凑活。尊御府：价格在3到3.2万之间，基本宣判死缓期，这种价位怎么可能有人买。中电建国誉凤启：高价地，毛坯估计也就1.7左右，妥妥赔钱。凤凰路壹号院：小面积155分估计也就在2.85左右，中建云镜后期客户哭死。当下能够卖起来的改善盘，保利云上璟誉算一个、凤凰路壹号院待定，绿城凤栖和鸣有可能，毕竟去年华润润府在这里摆着。至于死缓楼盘，有尊御府、小丰、小建、中信、建发、三发等。总的来说，济南的楼市真是风起云涌，保利云上璟誉的首开算是给市场带来了不小的震动。未来的走势如何，我们拭目以待！

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