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营销楼盘按揭权威发布_1-30选房最佳楼层(2024年11月精准访谈)

内容来源：魏巍之巅所属栏目：观点更新日期：2024-11-26

营销楼盘按揭

𐟙Œ【开发商垫付购房首付是否可信？】𐟓⊥ž멦–付促销策略，以政策边缘地带为避风港，开发商以此吸引消费者购入期房，并套取商业银行按揭贷款充当流动及初始化资金，此举被誉为一场高风险的营销博弈。𐟙‹‍ 由于部分地区楼盘可在房屋封顶前办理按揭，因此购房者在支付10%首付款后签署购房合同，开发商即代其支付剩余首付款，此时购房者已获得房屋所有权，并需立即偿还银行月供。𐟙‹‍ 此种行为严重违反了房地产市场经济秩序与国家金融法规。𐟙‹‍

今年，随着房地产政策不断调整优化，不少房地产开发商和房地产中介机构推出了优惠政策，在一些城市取得了一定效果。但记者注意到，最近一段时间，有些开发商和中介机构推出了“零首付”和“超低首付”等操作，吸引购房者。针对这一情况，近期，全国多地包括郑州、南宁、山东等地有关部门，陆续发布了风险提示。那么，“零首付”“超低首付”究竟是怎么回事儿呢？ “零首付”购房的真相与风险所谓“零首付”“超低首付”购房，一般是指购房者在没有预先投入首付款项或远低于政策规定的首付款比例款项的情况下，依赖房地产开发商或中介机构来预先垫付贷款，或者是通过虚抬房屋价格，继而从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。最近，郑州市住房保障和房地产管理局和南宁市住房和城乡建设局先后专门针对“零首付”发布风险提示。9月以来，山东金融监管局也专门发布提示，明确指出，部分房地产开发商和中介机构为吸引购房者，推出了“零首付”购房的策略，但这种看似诱人的优惠背后，往往隐藏着巨大的金融风险，侵害消费者的财产安全和合法权益。此后，四川银行业协会也以公约的形式，要求不得以“零首付零月供”等营销噱头误导消费者。从17万变2万，“超低首付”的暗箱操作今年5月，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》规定，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。可见“零首付”或“超低首付”，都是政策明令禁止的。那么，“零首付”“超低首付”真的可以买到房吗？最近一段时间，在不少社交平台上，搜索“零首付买房”或者“超低首付买房”，可以发现不少相关的页面，涉及全国多个城市的楼盘。这些“零首付”“超低首付”购房是否真的存在？为了验证这些消息，记者顺着网上的介绍，以购房者的名义，对位于郑州的几个楼盘进行了走访。按照我国现行要求，首套房首付款比例为不低于15%、二套房首付款比例不低于25%，目前大多数城市正在执行这一比例要求，北京、上海等地首套住房最低首付款比例则为不低于20%。而记者通过走访发现，在郑州确实有一些楼盘许诺可以用低于15%首付比例进行“超低首付”。甚至有销售人员在得知记者确实有购买意向后，直接的就给出了2万元首付的条件。按照销售人员的介绍，首付2万的前提是，这套总价97万的户型，要按照114万的总价来签订合同和发票，这样通过签订阴阳合同、虚抬总价，可以增加银行贷款额度，相当于直接就把首付款给“贷”出来了，操作起来也完全不需要担心有问题。房地产销售人员：不是第一家出现这种情况的，之前别人好几年前的房本早都办下来过了。不用担心，因为你的合同发票这是一致的，查以后能查出来什么？某售房中介：又不多收你的钱，他既然敢这样，还给你开发票，开那么高的发票。既然敢跟你这样说，说明他肯定是有成功案例的。 “零首付”真的“零代价”吗？开发商或中介机构推出优惠，无非是为了吸引购房者，加速销售回笼资金。让购房者零代价或者以最小的代价买到房，是“零首付”“超低首付”最大的噱头。但事实上，购房者真的没有代价吗？记者发现，使用“零首付”或者“超低首付”后，对购房人最直接的影响就是，月供和利息有了明显提高。按照销售人员展示给记者的房价计算，原价97万元按15%缴纳首付款后，剩余贷款部分是824500元，分30年偿还，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等额本息还款方式每月应还款3865.32元。如果按照房地产销售人员推荐的方式，将97万元房款全部作为贷款，则等额本息方式每月为4547元，每个月需要多还682元，提高幅度为17.6%；而如果按照等额本金的方式还款，正常支付首付后，30年一共支付利息477471元，而做高贷款额度后的总利息则为561731元，多出了84000多元。此外，由于在合同及发票中标注的房屋价格高于真实价格，还会在购房过程中产生额外税费。北京大学房地产法研究中心主任楼建波：“零首付”并不会真正减轻购房者的支付负担，最终付的房款是一样的，如果再加上贷款利息，实际上最后付出去的钱肯定比付了首付要多。 “零首付”“超低首付”，存在诸多风险目前开发商和中介机构宣传的“零首付”“超低首付”，看似是帮助购房者“提前上车”，但是实际操作下来，却是风险重重。广东的田先生此前看中了一套惠州的住房，急于安家的他，在本不具备购房能力的情况下，听从了销售关于使用“零首付”的建议，觉得自己可以“先上车再补票”，未来再解决还款的问题。于是，在实际只付了数千元的费用后，田先生就签订了购房合同。然而，虽然不用付首付，但每月的还款额却高了不少。由于自己当初冲动使用“零首付”购房，缺乏对后续还款的规划，没多久，他就出现了房贷逾期。记者发现，“零首付”的方式，很容易增加购房者对自身购房能力的误判，极大增加了违约风险。那么，银行在这一系列的过程中是否有可能审核出房屋价格方面的问题，从而避免此类现象的发生呢？为此，记者联系了当初为田先生办理贷款的银行网点的相关负责人。某银行惠州大亚湾支行贷款业务负责人叶经理：没这方面的要求去审核，就像去菜市场买菜一样，谁去审核价格怎么样呢？作为交易双方，以合同价为准。实际上，根据我国《商业银行法》等法律规定，商业银行负有法定义务，审核借款人的贷款资质、担保条件及贷款用途等相关内容。同时，对于房屋价格的审核方式，业内也早已有较为成熟的机制。北京市房地产法学会副会长赵秀池：银行肯定要审核房屋的价值。因为房贷是以房子做抵押的，一定要对抵押物的价值进行审核。评估的时候一般是比照市场价，周边同区域的房价，当然房屋结构等各方面也要考虑，然后去做比较，来确定一个合理的住房的价格。相关人士表示，“零首付”对于银行来说，风险同样不容小觑。少数银行由于审核不严等原因为“零首付”购房发放贷款，看似增加了业务量。但实际上，由于“零首付”常伴随着向银行提交虚假信息等骗贷手段，使得贷款流向了本不具备购房能力的人，也加剧了金融杠杆效应，使得市场波动带来的不确定性变大，令银行更有可能因借款人无法偿还或放弃偿还贷款而遭受损失，增加了坏账风险。因此，在发放贷款前，银行还应当通过审核流水、面谈、走访等手段，验证首付款来源真实性。北京大学房地产法研究中心主任楼建波：从整体的金融安全考虑，银行借给购房人的钱，实际上是我们普通人存在银行的钱。如果钱收不回来，最终损害的是储户的利益。##热点引擎计划# #百家快评#

说一下大亚湾目前楼市的状态，最重要的无非是价格和成交。关于大亚湾的房价，对比巅峰期，基本上腰斩，甚至有部分楼盘，已经跌去了三分之二。尤其是当年最热门的临深区域，成为了房价下跌的重灾区。主要是2020年，深圳40周年庆，大家开始炒作大礼包，临深新房的备案价，飞天般的上涨。直接从一万三左右的价格飙升到接近两万的价格，太恐怖了。而且那个时候，大家还在狂欢之中，甚至觉得突破两万的大关指日可待。比如说丰谷天玺、大中华幸福城、还有冠华城桂香园，当年新房巅峰一万八九的价格，如今二手房跌到了七八千！另外就是万达片区，当年价格突破两万的灿邦珑廷广场，如今因为资金的原因，甚至还没有完全收尾。旁边这一期，更是令人伤心，已经停工好长一段时间。还记得有一个同事，灿邦龙庭观邸从一万七八的价格降价到一万二的时候，带他亲弟弟买了一套七十多的户型。还有就是大亚湾中心区和澳头老城区。从行政划分，大亚湾中心区属于澳头，可能是因为营销的缘故，大家把它称为大亚湾中心区。这两个地方已经出现了非常多五六千的房源，是整个大亚湾房价最低洼的地方。最后还剩比亚迪片区，这里我关注的很少，因为从心理上就不喜欢这个地方。但是比亚迪片区是整个大亚湾人流量最旺的，这里拥有成片的工厂，生活气息非常浓厚。目前整体的房价，也是处于六七千的状态，有两个新房在这里撑门面，一个是华润润溪花园，一个是博林腾瑞。两个楼盘放在整个大亚湾，品质属于第一梯队，可惜生错了地段。关于成交，肯定是有的，只不过太惨淡了。新房的价格持续几年不断的下跌，唯有国庆的时候，几个开发商放狠话，要收回部分折扣。二手房呢？基本上都是破底价卖的，只有更低，没有最低。我记得有一个月，泰丰牧马湖一个月卖了二十多套，成了大亚湾的销冠楼盘。看着这样的成绩，可笑中带着伤感。当年大亚湾楼市最火热的时候，按揭三成是买不到房子的，一次性付款才有机会，一天甚至可以卖两三百套！以前大家总说大亚湾的泡沫太大，其实我是认同的。我用的是对比法，就是用大亚湾和老家小县城的房价对比。老家小县城平均房价五六千，第一梯队的品质楼盘八九千，大亚湾作为深圳人的后花园，有了地理位置的加持，溢价百分之五十已经差不多了。但是在高峰期的时候，大亚湾却是小县城房价的两三倍。我们再回到现在，大亚湾的房价此时是健康的，我认为是属于挤去泡沫，回到了正轨。这几年做自媒体，我一直秉承着一个原则，不说完全的真话，也不讲彻底的假话。我曾经说过，惠州的房价不会大跌。还特地解释，这里的大跌在真实成交价的基础，不会再跌去百分之二十。这句话当然是真话，因为真实的成交价太恐怖了。像我关注的星河丹堤G区，某壳上显示挂盘均价为一万五，但实际成交价，很多已经是八九千了，和挂盘价相差太远了！再跌个百分之二十，很难了。当然了，聪明人也许对我的话，会有另一种解释。不会大跌，还会小跌。是的，我内心的真实想法，就是房价还会继续跌，但是幅度在真实成交价的百分之二十以内。如果再要悲观的解释，那就是接近百分之二十，这也是我自己一直拖着不下手的原因。但国庆的这一波热度，我确实焦虑了一下。原本是计划明年下半年抄底的，可我在大亚湾待了十年，太了解这里的楼市变化了。就是深圳的一阵风吹过来，这里的市场就马上逆转。只是可惜，这次深圳楼市泥菩萨过河，它刮的风，并没有吹到大亚湾。之所以还会看跌，除了整体的大环境，还有小细节。缺钱的业主在疯狂的降价卖房，不缺钱的业主也在降价疯狂卖房，形成了挤踏现象。缺钱的是属于没办法，不卖也得卖，而不缺钱的业主就想着深圳频出政策，要卖了惠州，杀回深圳，似乎更加划算。我不知道你们是怎么看待大亚湾的房价、成交以及未来的走向。欢迎评论区聊一聊。

买房那些事儿：金科湖畔春晓的真实经历最近房价跌了，负面新闻也多了，搞得我有点心烦。今天我想和大家聊聊我在金科湖畔春晓买房后的经历，纯属个人感受，希望能给大家一些参考。买房初体验 𐟏ኊ三月份的时候，市场还不错，我就在金科湖畔春晓买了套房子。当时也没多想，就觉得价格和风格挺合适的，给娃存着以后当嫁妆，存个首付。后来地铁通车了，心里还挺高兴。贷款难题 𐟒𘊊到了六月，约定的贷款下发时间到了，但贷款没下来。开发商说七八月再试，七八月又说九十月。到了十月，房价开始降价了，而我们的贷款因为开发商不做预抵押还是放不下来。我看了看销售的朋友圈，发现之前说卖完的楼盘又出现了，感觉被忽悠了。可能是销售惯用的营销策略吧。维权之路 𐟚芊我很生气，去找销售要说法。销售说十一月中旬能放款，我就相信了，一直没去售楼处。结果到了11月，销售失联，不回信息。我找销售，还是不回。这下我慌了，各种搜索都是负面信息。找到售楼处号码，打了一天，终于销售回我了。 16号我到了售楼处，第一次维权，被晾了一天，还被一个女销售诋毁嘲讽。我要求她道歉，他们说没有指名道姓的骂我所以不算。第二天继续去维权，我在网上看到维权方法：在售楼处吃螺蛳粉。这招不管用，点的那家螺蛳粉也不好吃。意外事件 𐟚” 原以为今天还是和昨天一样安全度过。果然，出现了不一样的。一个没有穿工作服的高大男子自称工作人员，对我威压，那种不安全感一下爆发。他还报警，带来一堆警察围住我。我和警察解释清楚后，那个人也溜走了。这里我深度怀疑那个社会人士是否为正规工作人员。他报警为何警察只问了我的信息，录音过程，我推翻了他对我的指控警察就走了。文字很单薄，但现在回想起那个男的那种样子还是有点后怕。庆幸我生活在法治社会。买房这事儿，真是让人又爱又恨。希望大家在买房时多留个心眼，别像我一样被忽悠。

梳理一下我的职业生涯，管中窥豹，从侧面反映惠州楼市的变化。先分享一下背景，我主要活动在惠阳和大亚湾，目标群体主要是深圳客户，主要涉及新建商品房和二手商品房。地皮、独立楼、法拍房、回迁房，虽然有渠道，但是几乎没有成交过。交代了背景，咱们言归正传。我是在2015年11月来到惠州，那个时候在大亚湾的千禧嘉园门口一家地产公司入职。公司主要是新房为主，但是因为我反应速度慢，比较内向，所以成了公司二十多个业务员，唯一一个守门店的中介，并开启二手房生涯。当时除了喜乐居，几乎所有的中介公司只做新房业务，没有人理会要卖房的业主。那些要卖房的业主，把二手房中介当宝，打电话过去绝对不会挂断，反而不停的和你聊天，来获取信息。从这里可以反映出，我来的时候，二手房市场并没有成熟，而且整个二手房市场非常不透明，也不规范。店里每来一个业主，就会把房产证和发票拿出来，要我计算一下亏了多少钱。我记得特别清楚，那会儿千禧嘉园有套二楼朝北的两房，75平米，业主只卖21万，单价只有2800一平米！而在高峰期的时候，这个楼盘的单价超过一万，也就是说如果是按揭买的话，收益超过十倍！难怪大家会这么狂热的买房子。到了2016年，深圳房价大涨的潮水才轮动到惠州，惠阳大亚湾从三四千的均价，正式进入万元时代。那个时候，所有中介同行几乎个个都能赚到钱。但是却在暗地里嘲讽客户傻，花这么高的价格来这里买房子，觉得会崩盘。这股涨价潮，一直持续到2017年的年初。随后的几年一直没崩盘，大家都嘲笑自己傻，后悔没买房。在同行们都搞到钱的时候，我傻了，因为我做二手房，业主一直反价，虽然客户多，但是成交少，而且佣金收的特别少。随后我在公司辞职，去了专门做二手房的喜乐居，因为他们卖一套二手房，比新房利润还要高。在那里待了三个月，发现极其的不适应，又从喜乐居离开了。紧接着去了鼎鼎大名的链家，那是我职场生涯过得最开心的日子。链家的同事学历普遍都比较高，还新招了很多大学生，勾心斗角少了很多，大家的生活也更像正常人。比如放假的时候，大家都是一起约爬山打球之类的活动，而不是吃喝玩乐。自己讲的笑话，同事们也能接得上，很多人更是心怀理想。只是可惜，整个人虽然过得开心，在链家待了半年，还是离开了，因为不适应链家的模式，出不了业绩。出来之后，就去了链家的死对头，Q房网上班。这个时候，已经是2018年了，大亚湾和惠阳的二手房市场，已经过了萌芽阶段，开始走向成熟。在Q房网上班，是我工作上的一个转折点，学会了谈判技巧。这里是个大杂烩，龙蛇混杂，良莠不齐，有很多心术不正却能力出众的人。从上到下，走的都是歪风邪气，各个都想着中饱私囊，尔虞我诈特别厉害，但却是我生涯中过得最滋润的时候。后来发生了一件不愉快的事，再也受不了它的乌烟瘴气，只能离开。离开Q房网之后，已经是2019年的下半年，贝系遍地开花，朋友去佛山三水开了一家，我在惠州感到失望，想换个地方，就去了佛山三水。去了三四个月，不适应那里，又回到了惠阳和大亚湾。回到了我熟悉的星河丹堤，在营销中心对面的一家贝系上班。因为东奔西跑，口粮已经枯竭，我看到别人说在网上写文章可以赚钱，就开启了我的自媒体生涯。开始在平台上更新有关惠州楼市的信息，写了三五个月，发现很多人要来找我买房。可惜当时的我差不多废了，根本就不想搭理客户，就把客户分给同事他们聊。万万没想到，同事他们都觉得平台来的客户，都是瞎扯淡的，一点都实诚，根本没有买房的计划。无奈之下，离开了贝系，正式开启自媒体时代，帮别人操刀一个账号，在平台获客。然而合作了半年，因为看法不一样，有了很大的分歧，就好聚好散了。已经来到了2020年，这是我职业生涯中非常重要的一年，通过自媒体的反馈，我终于会判断一个楼盘的好坏了。也就是说，我这个笨人，花了五年的时间，才进入房地产中介的一个门槛！紧接着，我想要大展身手，自己独立贯穿整个流程。又回到了贝系，想要借助贝系的二手房资源。可惜，到了2021年，整个惠州的楼市开始走下坡路，老板觉得不赚钱，就把门店给关了。最后开启了大官人时代，一直延续到现在。在我的整个房地产中介生涯中，既没有享受到房地产带来的红利，也没有坠入房地产带来的巨坑。一路磕磕碰碰，目前自己对比很多同行的困境，算是比较有优势的。只是网友说得对，我贪图享受，没有真正吃苦耐劳的精神，看起来勤勤恳恳更新了三四年，但都是在自己喜欢的范围内。原本是可以取得更好的成绩。不过我从不后悔，因为以前的日子过得太苦，这三四年的放纵，就算是一个缓解的过程。到了现在，就是新的征程。我拼命的更文字，就是希望以后摆脱中介的身份，可以真正的靠文字养活自己。物质上没那么紧张，精神上开始有力量，让我流干理想的热血吧！

买房心酸史：给正在看房的你一些忠告：大家好，我是2024年在重庆西永泷悦长安买房的一位普通购房者。事情是这样的，当时我满怀期待地签了购房协议，交了五万元的认购金。销售总监承诺我们可以推迟半年去银行办理按揭，而且还会给我们价值五万元的家电礼包和三万元的京东卡。听起来是不是很诱人？但现实往往没那么美好。合同里明确写着，如果在三个工作日内没有去银行办理按揭，我们需要支付违约金。而且，京东卡和家电礼包并没有在合同里明确提到。我们提出了一些诉求，希望能维护购房人的合法权益，但到现在问题依然没有得到解决。更糟糕的是，售房部的营销经理虽然和我们签了协议，但并没有盖章，我们也没有办法确认其真实性。我是一名遵纪守法的好公民，相信央企的信誉，但现实却让我大失所望。定金被没收，我们全家都感到非常痛心。作为新手买房，没有任何经验，我们被套路了，也为此付出了代价。我们生在红旗下，长在春风里，人民有信仰，国家有力量，我相信此事我们并没有做错。我也相信党的领导“做难而正确的事”，希望电建高层领导和党委书记能将此事予以重视。最后，我想说，买房真的是一件大事，希望大家在购房过程中能够保持警惕，不要轻易相信口头承诺。同时，也希望电建地产能够带领整个房地产行业蒸蒸日上，勤作为才能有出路。祝愿重庆康田洺悦房地产开发有限公司和中国电建地产集团有限公司基业长青。希望我的经历能给大家一些忠告，避免走我的老路。

湖州龙樾府购房纠纷：定金退还难题 𐟏ᠦ𙖥𗞩•🥅𔥎🧚„骏宏龙樾府楼盘近期引发了广泛关注，主要因为其销售模式和售后服务引发了诸多投诉。有网友反映，其家人在该楼盘被销售人员诱导签订了认购合同，并在付款能力不足的情况下被说服使用上海浦东的唯一自住商品房进行抵押贷款。𐟏 𐟓… 2022年7月10日，有购房者陪同其母亲前往骏宏龙樾府营销中心看房。销售人员明知购房者没有足够的付款能力，却诱导其使用上海浦东的唯一自住商品房进行抵押贷款，并承诺高回报的投资机会。𐟓– 𐟒” 购房者及其母亲在销售人员的口头承诺下，支付了2万元定金。然而，在商谈退款事宜时，销售人员最初同意解除认购合同并退还定金，但后来又表示退款可能性不大。𐟒𘊊𐟓 湖州市信访局对此事进行了回应，表示长兴县住房和城乡建设局已与开发公司进行了沟通，并要求开发公司就定金相关事宜与购房者进一步协商，以妥善化解纠纷。如果协商无法达成一致，购房者可以通过司法途径解决。𐟏›️ 𐟔 此外，有网友反映，骏宏龙樾府存在强制捆绑销售房屋与车位的问题，这明显违背了市场公平原则。𐟚— 𐟓⠦𙖥𗞩𞙦辥𚜧š„购房纠纷提醒我们，在购房过程中要保持警惕，避免被不法销售人员诱导。同时，相关部门也应加强监管，保障购房者的合法权益。𐟛᯸

锚定效应：如何不被“沉锚”困住？初高中时，我特别喜欢和朋友去逛服装和小百货市场。每次去，我们不一定非要买什么，只是喜欢砍价的乐趣。现在回想起来，真想给当年的自己浇一盆冷水，因为我买的很多东西只是“我以为占了便宜”而已。我的婆婆是个强势且有掌控欲的人。即使我和先生都表示不需要给孩子报任何培训课程，她依旧在假期给孩子报了英语培训班。孩子非常抵触，来向我诉苦。我问她为什么不拒绝，她说奶奶问她愿意上英语课还是在家里做一整天作业，她只能选择上英语课，因为她不想被关在家里。我告诉她，这只是奶奶给她的两个选择，并不是全部的选择。她完全可以既不选择上英语课，也不选择做作业，去尝试争取自己想做的事。在做销售时，我常用封闭式提问来尽快促成交易或筛选客户。比如在约客户时，我会问：“您下周是工作日方便还是双休日方便？”（假定约成）。在谈判初期，我也会偶尔插入：“您希望是全款还是按揭？”（假定成交）。这些都是现实生活中与锚定效应相关的例子。所谓的锚定效应，指的是人们在做出判断时，容易受第一印象或第一信息的影响，就像沉入海底的锚一样固定住思维。作为一个极简博主，理性消费是其中一个重要板块。而商家经常利用锚定效应进行营销。比如商品包装上的“建议零售价”，这就是商家在我们心中沉下的锚。消费者不自觉地以此为参照，更容易接受较便宜的实际售价。此外，对比数据和限购数量也是设定的“沉锚”，如“活动价格”、“库存紧张”、“限时销售”等，都能起到促销作用。史蒂夫ⷤ𙔥𘃦–隷𔨿‡：“顾客不是要占便宜，而是要有一种占了便宜的感觉。”我不想有这种感觉，谢谢。以下是一些应对小技巧：先发制人：不受对方设定的“沉锚”影响，寻找时机为对方设定“沉锚”。在讨价还价时，以自己的价格为锚，不要以对方的价格为心理价位基准。三思而后行：购买前多比价、多做功课，才能在心中形成一个合理估值。寻找第n种可能：给你A或B时，跳出二选一的思维，你可以选C或D，甚至说不。不要禁锢自己的思维。设定底线：使自己处于一个更有利的位置。如在股市中设置止损线。女神节即将来临，大家一起理性购物吧！

周维君：银行专家，营销风险管理双赢！周维君，一位在银行界摸爬滚打了26年之久的资深专家，横跨三大股份制银行，积累了丰富的经验和深厚的专业知识。他在零售信贷业务营销和风险管理领域取得了令人瞩目的成就，被誉为银行信贷营销与风险管理的佼佼者。 𐟓ˆ 丰富的零售信贷业务实战经验周维君在银行零售信贷业务营销方面有着深厚的实战经验。他在光大银行长沙分行分管零售业务期间，成功开展了三一重工的总对总工程机械按揭业务，实现了工程机械按揭贷款业务在光大银行的第一名。在浦发银行任职期间，他主要服务湖南中烟工业、中建五局等核心客户，带领支行零售存款规模高踞股份制银行第一名。 𐟔 敏锐的风险洞察力周维君不仅在零售信贷业务营销上表现出色，在风险管理方面也有着卓越的成就。他在浦发银行任职风险管理部副总兼零售授信风险管理中心主任期间，管理的逾期贷款余额最高达500亿元，在湖南股份制银行中高踞第一。他凭借敏锐的风险洞察力，成功实现了零售贷款业务在业务增长与风险控制之间的有效平衡。 𐟓š 多个首创业务周维君在专业领域取得了多个首创成果。他首创了二手房按揭业务，实现了二手房按揭业务在长沙同业中的前三名。他还首创了公积金信用贷款业务，在浦发银行某分行实现三年的投放量超百亿。此外，他还首创了担保公司阶段性担保模式，吸引100+中介公司合作，二手房贷款市场份额占比超50%。 𐟓– 全面的专业知识周维君的专长领域包括零售信贷营销、信贷风险管理、全面风险管理、数字化转型和不良资产清收等。他在银行任职期间，持续钻研、不断精进，成功实现了零售信贷业务的可持续增长。 𐟎“ 主讲课程周维君还致力于银行风险管理领域的深入探索与耕耘，负责多家银行的风险控制与处置的全流程管理。他主讲的课程包括《银行数字化转型策略及探索》、《银行不良资产清收及处置实务》、《银行零售信贷业务营销全面解析》等，为银行界提供了宝贵的经验和指导。周维君凭借其卓越的专业能力和丰富的实战经验，成为了银行信贷营销与风险管理领域的佼佼者，为银行的稳健发展提供了坚实保障。

存量房贷利率下调，银行的“肉痛”程度可不小。银行本来就是靠吃利差赚钱的，房贷那可是它们的金饭碗。但是，现在的LPR就跟溜滑梯似的一路下滑，提前还贷的人排长队，股市也跟打了蔫的茄子似的，就业市场也是冷冷清清。这些事儿加起来，银行的优质资产就像被太阳晒过的冰棍——越来越少，坏账倒是越来越多。央行这次降准，简直就是给市场打了一针鸡血，流动性一下子充裕起来了。但是，银行的存款利率也跟着往下调，这对银行来说，就像是割肉一样疼。为了减轻压力，银行不得不使出浑身解数，比如街头发传单，重塑金融服务形象，这也太接地气了吧。存量房贷利率下调，对银行来说，真是有点苦中带甜。利息收入肯定是要减少的，但同时也能减少客户的提前还款，这对银行的流动性来说，也算是个小小的安慰。央行这一连串的操作，说到底还是为了给咱老百姓减压，刺激楼市。降低存款利率，减少利息支出，这是银行在弥补损失。同时，裁员降薪，也就是降本增效，银行也在努力应对挑战。而且，银行还开始采取更接地气的营销策略，比如街头发传单，吸引更多客户。对于那些已经买房的人来说，存量房贷利率的调整可是个大好消息。比如在深圳，房贷利率从4.95%降到3.4%，这可不是小数目。如果按照这个思路调整，那么每月能少还不少钱，30年下来，能省下将近100万的利息，这不是天上掉馅饼吗？北上广深这些一线城市，这次可是存量房贷利率调整的大赢家。去年这些城市基本没享受到利率调整的好处，这次可是个大利好。虽然银行收入会受影响，但如果不调整，提前还贷和转经营贷等不良金融行为，对金融系统的损害会更大。所以，调整存量房贷，是大势所趋。存量按揭贷款利率下调，对银行来说，真是个“双刃剑”。一方面，银行的利息收入会受到影响，但另一方面，也能减少客户的提前还款，稳定银行的资金流。从2015年到2022年，买房的人手里的房贷，加起来有30万亿元，平均利率4.5%。但今年上半，新的按揭贷款利率只有3.45%，相差了100个基点左右。如果这30万亿元的存量按揭贷款利率下调50个基点，就能释放出1500亿元的资金，这对消费市场和楼市都是一剂强心针。今年上半，商业银行的净利润只有1.3万亿元，同比增长0.4%。1500亿元的贷款损失，相当于全年利润2.6万亿元的6%，这对银行来说，压力山大。央行为了缓解银行的压力，也在货币政策上做了调整，比如降准0.5个百分点，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点。但是，央行的这些举措，不仅仅是为了按揭贷款利率，还要下调LPR利率，降低整个融资成本。不过，有观点认为，这些措施还不足以覆盖银行负债端成本利率的下降。商业银行的净息差在二季度是1.54%，与一季度持平。尽管央行有了一系列的制度安排，但银行净息差可能还是有进一步收窄的压力。标普预计，2024年全年商业银行业净息差会下降20-25个基点；2025年可能会继续下降，但下降幅度可能小于过去两年。 6月末，人民币贷款余额250.85万亿元，同比增长8.8%。银行每降低一个基点净息差，损失利息就是250亿元左右。如果下半年银行净息差收窄5个基点，意味着损失600余亿元利息收入。未来银行的经营压力确实不小，银行股价上涨，可能更多的是上面护盘的结果。银行业同样需要更多的创新和改革，来应对这些挑战。 #经济学教会了我什么#